依靠房產(chǎn)聚積財(cái)富的“大好時(shí)光”，房地產(chǎn)市場(chǎng)“超級(jí)繁榮”的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了！中國(guó)的房子已漸漸地理性回歸其居住功能，不再是投資發(fā)財(cái)致富的工具了。

　　3月下旬，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2月，中國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)同比下跌5.7%。這是自2011年1月起，現(xiàn)行《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》實(shí)施以來的最大降幅，而且連續(xù)第六個(gè)月下跌。從環(huán)比來看，2月新建住宅銷售價(jià)格較上月跌0.4%，連續(xù)第十個(gè)月下滑……

　　就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)剛公布不久，3月30日，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)通知，宣布了降低購(gòu)房首付比例，首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至40%。中國(guó)財(cái)政部同時(shí)發(fā)文，將個(gè)人出售和購(gòu)買普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的門檻，由五年下調(diào)至兩年。

　　這出臺(tái)的一系列政策，被稱為“房產(chǎn)新政”。于是，此次放松房產(chǎn)新政，將使中國(guó)房?jī)r(jià)止跌回升的議論再起。這樣的可能性大嗎？我不敢茍同。

　　因?yàn)�，從前年底開始，中國(guó)人依靠房產(chǎn)聚積財(cái)富的“大好時(shí)光”，房地產(chǎn)市場(chǎng)“超級(jí)繁榮”的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了！中國(guó)的房子已漸漸地理性回歸其居住功能，不再是投資發(fā)財(cái)致富的工具了（包括投資門面店，風(fēng)險(xiǎn)也相當(dāng)巨大）。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，歸根到底，任何人類最基本的需求（比如空氣、水資源、糧食等），本不該成為金融投資產(chǎn)品（更不能被用來進(jìn)行投機(jī)炒作）。房子是普通百姓的生活必需品，也是他們購(gòu)買的最大宗商品，即使花費(fèi)了終生積蓄，絕大多數(shù)家庭也都需要問銀行貸款，否則就買不了房子。

　　也恰恰是這一信貸消費(fèi)模式的特點(diǎn)，嚴(yán)重扭曲了樓市的供求關(guān)系—只要有購(gòu)房意愿，就能從銀行獲得房貸，這人為地扭曲了真正的供求關(guān)系（在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，真正的“求”是指不僅需要，而且有能力支付）。

　　顯然，前些年的樓市熱，很大的原因是來自無數(shù)的投資者將買房已不只是單純地居住，而是視買房為盈利豐厚的投資工具了。加上全球大環(huán)境是各國(guó)央行都不斷降低利率、使得世界多地房?jī)r(jià)日日朝上漲。而房?jī)r(jià)越上漲，就越會(huì)激發(fā)還會(huì)不斷地朝上漲的投資預(yù)期（其實(shí)嚴(yán)格來說是投機(jī)心態(tài)）。于是，樓市泡沫越吹越大，所以房?jī)r(jià)越炒越高。結(jié)果，購(gòu)房者從銀行貸款的數(shù)目也就越大，借貸的杠桿越來越高。

　　但是，有史可鑒，房地產(chǎn)過熱往往和經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，持續(xù)高房?jī)r(jià)必將導(dǎo)致金融危機(jī)、甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)！由于房地產(chǎn)必將衍生出巨額的借貸，銀行體系都將面臨“債務(wù)減記”的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)費(fèi)舍爾的理論，通縮的風(fēng)險(xiǎn)來源于債務(wù)，無論是企業(yè)還是個(gè)人，在面對(duì)持續(xù)攀升的債務(wù)之際，便不得不緊縮消費(fèi)開支，消費(fèi)能力之所以下降，就是債務(wù)水平提高的后果。

　　只有將房子恢復(fù)其主要居住功能，把房子視為像電視和汽車那樣的消費(fèi)品，而非投資（甚至投機(jī)）產(chǎn)品，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能確�？沙掷m(xù)的健康發(fā)展。

　　值得欣慰的是，4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，與3月份相比，在70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降的城市有50個(gè)，上漲的城市有12個(gè)，持平的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.9%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市價(jià)格全部下降。從這些數(shù)據(jù)中可以看出，整體而言，除了一線城市外，絕大多數(shù)的房?jī)r(jià)依然下跌，反映了真實(shí)的供求關(guān)系，中國(guó)樓市依然還在理性回歸之中。

　　然而，中國(guó)在經(jīng)歷了多年巨大的投資熱潮后，近幾年的投資增長(zhǎng)率在逐步下降。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速減緩，房市價(jià)量齊跌（除了北京、上海等一線城市可能不變），土地收入減少，就像美國(guó)2008年金融危機(jī)爆發(fā)之后，盡管美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)行超低利率的政策，但銀行為了自保惜貸，整個(gè)社會(huì)債務(wù)陷入自我緊縮的循環(huán)之中。事實(shí)上，目前全球都有進(jìn)入通縮的危險(xiǎn)，中國(guó)也不例外。李克強(qiáng)總理也強(qiáng)調(diào)了，中國(guó)正迎來輸入型的通縮！

　　但愿“房產(chǎn)新政”不會(huì)再一次吹大中國(guó)樓市的泡沫！

　　陳思進(jìn)（加拿大皇家銀行資深風(fēng)險(xiǎn)投資顧問）

　　原標(biāo)題：房產(chǎn)新政會(huì)不會(huì)吹大樓市泡沫？