今年以來，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑、房地產(chǎn)銷售放緩、房地產(chǎn)價(jià)格下跌城市增多等現(xiàn)象明顯，似乎預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期；同時(shí)，本輪調(diào)整，眾多房企將源頭指向了缺錢、資金鏈等問題，特別是中小房企對(duì)資金的需求渴望比較強(qiáng)烈，需要多元化的融資渠道。此時(shí)，要求房企與金融機(jī)構(gòu)的融合要再次提升到一個(gè)新的高度，在未來城鎮(zhèn)化建設(shè)加快大背景下，國開行獲批住宅金融事業(yè)部�！∮浾吣苍�
中國版 “住宅銀行”落地
近日，中國銀監(jiān)會(huì)宣布，批復(fù)國開行組建金融事業(yè)部。此舉意味著，中國版“住宅銀行”將落地。銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將對(duì)保障房建設(shè)，以及房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深刻影響。
今年4月以來，在獲準(zhǔn)籌建國開行金融事業(yè)部之前，國開行就曾交上一份成績單。4月份發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款834億元，是前3個(gè)月發(fā)放額的3.4倍； 截至2014年4月末，引導(dǎo)商業(yè)銀行資金366億元，累計(jì)發(fā)行涉及棚改的企業(yè)債和私募債97只，引導(dǎo)社會(huì)資金693億元； 以股權(quán)投資和夾層投資等形式累計(jì)支持棚改項(xiàng)目12個(gè)，金額30億元。
銀監(jiān)會(huì)表示，成立住宅金融事業(yè)部是加快推進(jìn)保障性安居工程的重要舉措。此前國務(wù)院已宣布，2014年，保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃新開工700萬套以上，要基本建成480萬套。
同時(shí)，國開行在公告中表示，中國版“住宅銀行”運(yùn)作將發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)支持棚改以及城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)。設(shè)立國家“住宅銀行”是發(fā)達(dá)國家普遍的做法，但在中國尚屬首次。
據(jù)了解，6月27日，國家開發(fā)銀行山東省分行與山東省財(cái)政廳組建的省級(jí)統(tǒng)貸平臺(tái)簽訂了菏澤市2013-2014年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貸款合同，提供25.4億元低利率貸款資金用于菏澤市5個(gè)縣區(qū)共計(jì)15個(gè)片區(qū)的棚戶區(qū)改造，惠及居民7980戶。另外，在聊城項(xiàng)目上，國開行山東省分行將提供56億元低利率貸款資金，用于聊城市11個(gè)縣、區(qū)共計(jì)22個(gè)片區(qū)的棚戶區(qū)改造。
事業(yè)部模式打開巨大空間
國開行8萬億資產(chǎn)體量中，超過一半的業(yè)務(wù)已經(jīng)商業(yè)化運(yùn)營，回歸政策性銀行已屬船大難掉頭，國開行山東分行相關(guān)工作人員告訴記者，“在所剩的政策性金融業(yè)務(wù)當(dāng)中，最重要的兩大塊，一是鐵道部貸款，二是保障房融資。”
關(guān)于住宅金融事業(yè)部方案，國開行山東省分行相關(guān)工作人員向記者表示，“在運(yùn)行機(jī)制上，國開行現(xiàn)有的棚改等保障性安居工程建設(shè)貸款劃入事業(yè)部統(tǒng)一管理。事業(yè)部將發(fā)揮國開行規(guī)劃、開發(fā)、評(píng)審、籌資、風(fēng)控、信貸管理等整體優(yōu)勢和系統(tǒng)支持，建立協(xié)同高效、專業(yè)運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，包括單獨(dú)的授信評(píng)審體制、會(huì)計(jì)核算體系、績效考核機(jī)制等。”“事業(yè)部安排打開了巨大空間，原先國開行走的是商業(yè)化之路，再獲取等同國家信用的低成本金融債融資，法律上是有瑕疵的�！币晃蝗坦潭ㄊ找娌咳耸糠治觥！巴ㄟ^發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，這一明顯帶有政策性金融性質(zhì)的專項(xiàng)債，通過借助國家信用，國開行可獲得相對(duì)低成本的融資。”
按照國開行提供的住宅金融事業(yè)部方案，職能定位上，向上對(duì)接國家住宅政策、規(guī)劃，向下深化與地方政府的合作；經(jīng)營原則上，其將依托國開行整體優(yōu)勢和中長期投融資特點(diǎn)，發(fā)揮開發(fā)性金融市場建設(shè)、制度建設(shè)和融資融智的功能，建立事業(yè)部權(quán)責(zé)利相結(jié)合的經(jīng)營管理體系，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，實(shí)現(xiàn)住宅金融業(yè)務(wù)的集約化、專業(yè)化管理和長期可持續(xù)發(fā)展。
商業(yè)銀行探索進(jìn)行時(shí)
實(shí)際上，今年以來，由于偏緊的信貸環(huán)境、較高的資金利率、人民幣匯率的大幅波動(dòng)，加大了房地產(chǎn)市場的趨勢性、周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的壓力，當(dāng)前的房地企業(yè)更需要高效率利用資金。
由此，不少房地產(chǎn)業(yè)大佬認(rèn)為地產(chǎn)進(jìn)入新的十年，應(yīng)有效發(fā)揮金融引導(dǎo)作用，讓地產(chǎn)與金融回歸良性互動(dòng)。
實(shí)際上，近年來，提升與房地產(chǎn)企業(yè)合作層次的行動(dòng)已經(jīng)開始，如平安銀行、民生銀行等商業(yè)銀行成立了地產(chǎn)金融事業(yè)部。向事業(yè)部的轉(zhuǎn)變，是銀行專業(yè)化、集約化經(jīng)營的重要舉措，對(duì)于銀行來說是轉(zhuǎn)型，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以獲得長期資金。如已有銀行在嘗試與信托、基金公司合作為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)各類資管計(jì)劃，這將滿足房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)的資金需求。
在未來發(fā)展中，綜合性金融服務(wù)、全產(chǎn)業(yè)鏈條服務(wù)將成為銀行與房地產(chǎn)企業(yè)合作的模式，這需要銀行發(fā)揮綜合金融優(yōu)勢。
住房金融體系雛形隱現(xiàn)
“住宅銀行”落地后，國內(nèi)將形成“開發(fā)性住宅金融機(jī)構(gòu)+個(gè)人公積金住房儲(chǔ)蓄”的住房金融體系。根據(jù)國務(wù)院要求，中國住宅金融機(jī)構(gòu)將發(fā)揮依托國家信用、服務(wù)國家戰(zhàn)略、資金用保本微利的金融供血作用。據(jù)了解，國開行將確保每年發(fā)放貸款60%以上，投入新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，同時(shí)，為了統(tǒng)一防范地方發(fā)債風(fēng)險(xiǎn)，地方政府將接受信用評(píng)級(jí)，并設(shè)立負(fù)債的天花板。
隨著近1億人轉(zhuǎn)移人口即將在城鎮(zhèn)落戶，擔(dān)負(fù)政策職能的“住宅銀行”將服務(wù)于中低收入以及轉(zhuǎn)移人口的住房需求。截至4月，國開行年內(nèi)已發(fā)放棚改貸款1079億元，同比增長388%，國內(nèi)棚改項(xiàng)目組合債券已達(dá)到100億元；而市場人士測算，目前僅國內(nèi)銀行體系發(fā)放的棚改貸款累計(jì)約8500億元。
按照規(guī)劃，“十二五”后期開始，新的3600萬套保障房將逐步進(jìn)入市場，而目前由于保障性住房等城鎮(zhèn)化建設(shè)需要獲得長期、低成本的資金支持，絕大多數(shù)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)都無法提供相應(yīng)支持。據(jù)了解，未來將借助棚改專項(xiàng)貸款等政策性工具，設(shè)立城鎮(zhèn)化發(fā)展專項(xiàng)基金，引導(dǎo)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)、社保等社會(huì)資金參與城鎮(zhèn)化建設(shè)。
