從2011年3月1日起至今濟(jì)南市實(shí)施限購(gòu)已40個(gè)月。這段時(shí)間里，濟(jì)南市商品住宅成交量先漲后跌，并在今年出現(xiàn)明顯下降，土地供應(yīng)量在經(jīng)歷了2013年的暴漲后也于今年跌入谷底，同時(shí)，三年多的時(shí)間里，商品住宅均價(jià)明顯滯漲�！∮浾摺●R妍 張陽(yáng)陽(yáng)
[住宅成交]限購(gòu)以來(lái)，呈“倒U字形”走勢(shì)
總體來(lái)看，實(shí)施限購(gòu)以來(lái)，濟(jì)南市商品住宅的銷售面積呈“倒U字形”走勢(shì)。
實(shí)施限購(gòu)的2011年，市場(chǎng)較為平淡，當(dāng)年濟(jì)南共有394.56萬(wàn)平方米的住宅成交；到2012年，這個(gè)數(shù)字開(kāi)始攀升，當(dāng)年的成交面積達(dá)到了540.36萬(wàn)平方米；而高峰值出現(xiàn)在2013年，當(dāng)年濟(jì)南市商品住宅成交面積達(dá)到了635.64萬(wàn)平方米，平均每個(gè)月成交52.97萬(wàn)平方米，總成交面積比2011年增加了6成多。
可是這個(gè)整體上的上升態(tài)勢(shì)在今年戛然而止。有位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將今年樓市成交量大冷稱為持續(xù)不景氣，“1月和2月不景氣，市場(chǎng)還對(duì)三月和四月充滿希望，可是‘金三’和‘銀四’先后流產(chǎn)，市場(chǎng)又寄希望于‘紅五月’，可這最終依然是個(gè)泡影�！�
[開(kāi)盤(pán)數(shù)量]
跌回三年前
2011年3月初濟(jì)南樓市實(shí)行限購(gòu)政策，從開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)上，限購(gòu)政策的出臺(tái)并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的影響。2011年濟(jì)南市房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)數(shù)量為159個(gè)，3月開(kāi)盤(pán)量最多為26個(gè)；2012年開(kāi)盤(pán)數(shù)量為150個(gè)，8月開(kāi)盤(pán)量最多為25個(gè)；2013年時(shí)開(kāi)盤(pán)數(shù)量到205個(gè)，3月開(kāi)盤(pán)量最多為36個(gè)，2014年上半年的開(kāi)盤(pán)數(shù)量為69個(gè)，6月開(kāi)盤(pán)量最多為20個(gè)。2014年以后，市場(chǎng)上的開(kāi)盤(pán)數(shù)量明顯減少，上半年僅有69個(gè)開(kāi)盤(pán)，據(jù)此推算的話，全年為138個(gè)，比2011年還少21個(gè)。
通過(guò)市場(chǎng)走訪，記者了解到2014年有多重原因造成了樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的減少。首先是有開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，部分房企希望等市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后再提價(jià)銷售； 其次是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)延遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。
[住宅庫(kù)存]三成新供房沒(méi)賣出去
值得注意的是，雖然濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)量和成交量都在2014年出現(xiàn)下降，但降幅卻相差不少，今年上半年，濟(jì)南市月均商品住宅供應(yīng)量比去年下降14.06%，而成交量卻同比去年下降了29.71%。
并且，記者發(fā)現(xiàn)，2011年的月均商品住宅供應(yīng)量和銷售量比例為1.3:1，到了2012年，這一數(shù)字降到了1.02:1；2013年為1.27:1，而在2014年上半年，這一數(shù)字卻增長(zhǎng)到了1.56:1,。也就是說(shuō)有超過(guò)三分之一的新供住房沒(méi)有賣出去。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均說(shuō)明，到了2014年，濟(jì)南市住宅供應(yīng)量和銷售量差距越來(lái)越大，庫(kù)存越來(lái)越多。
[單價(jià)漲幅]三年多平均漲了不到400元
2011年以來(lái)，濟(jì)南商品住宅價(jià)格漲勢(shì)緩慢，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2011年3月，濟(jì)南市商品住宅價(jià)格為8411元/平方米，而到了2014年6月，也僅有8839元/平方米，3年的時(shí)間僅上漲了400多元，若考慮CPI及通脹因素的話，這個(gè)漲幅微乎其微。在2013年以后，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，從9812元/平方米漲到上個(gè)月的10923元/平方米，一年多的時(shí)間上漲了1000多元/平方米。
另一項(xiàng)數(shù)據(jù)也證明了自限購(gòu)以來(lái)濟(jì)南市商品住宅均價(jià)確實(shí)存在滯漲的狀況，據(jù)克而瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年4月，濟(jì)南市商品住宅均價(jià)為8202元/平方米，2014年6月，漲到了8577元/平方米，三年多的時(shí)間增長(zhǎng)了不到400元/平方米。從其提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，濟(jì)南市商品住宅均價(jià)呈波浪形走勢(shì)，在2011年下半年到2013年8月份，價(jià)格持續(xù)徘徊在8000元/平方米以下，雖然在2014年前后呈上漲趨勢(shì)，但也和2011年中相差不多。
兩家數(shù)據(jù)公司所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)都顯示，濟(jì)南市商品住宅均價(jià)在限購(gòu)以來(lái)呈現(xiàn)滯漲的局面。而在限購(gòu)之前，僅從2010年6月到2011年3月短短的9個(gè)月的時(shí)間里，濟(jì)南市商品住宅均價(jià)便從7674元/平方米上漲到了8411元/平方米，上漲了737元/平方米，比限購(gòu)的三年多時(shí)間漲幅還大。
不少房企負(fù)責(zé)人態(tài)度謹(jǐn)慎：
“調(diào)整限購(gòu)不如調(diào)整限貸”
對(duì)于濟(jì)南擬調(diào)整限購(gòu)政策，濟(jì)南很多房企表示：即使真正實(shí)現(xiàn)限購(gòu)松綁，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際帶動(dòng)效果也難立刻表現(xiàn)出來(lái)。
濟(jì)南一位房企的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“限購(gòu)松綁對(duì)于短期內(nèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇不會(huì)有太大的影響，松綁的實(shí)施在一定程度上或會(huì)加重市場(chǎng)觀望情緒，持幣待購(gòu)的購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為這是市場(chǎng)妥協(xié)的表現(xiàn)，后市仍然還會(huì)有價(jià)格上的優(yōu)惠。因?yàn)橄拶?gòu)和限貸相比，限貸對(duì)市場(chǎng)的影響作用更大，因?yàn)橘?gòu)房者買(mǎi)房子需要錢(qián)，限貸不松綁的話對(duì)市場(chǎng)的促進(jìn)作用并不會(huì)很大。
另外一位企業(yè)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，限購(gòu)松綁對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響并不如預(yù)期那樣大。她說(shuō)：“限購(gòu)松綁帶給市場(chǎng)的只是一個(gè)良性信號(hào)，建立起一種市場(chǎng)信心。房地產(chǎn)銷售的價(jià)格并不會(huì)因?yàn)樗山壎⒖逃兴嵘�，價(jià)格是市場(chǎng)供求關(guān)系的表現(xiàn)，如果區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品需求量攀升，那么漲價(jià)的可能性就會(huì)比較大。限購(gòu)與限貸是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的兩個(gè)重要砝碼，限貸的比重要高于限購(gòu)。松綁限購(gòu)只對(duì)異地購(gòu)房和改善性購(gòu)房解除了限制，限購(gòu)松綁的實(shí)際效果得經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能顯現(xiàn)�！�
