市民在玉頂山公墓掃墓 高歌 攝
近日，民政部發(fā)布《2014-2015中國殯葬事業(yè)發(fā)展報(bào)告》綠皮書指出，在大部分省份現(xiàn)有墓穴將在10年內(nèi)用完的背景下，目前特大城市存在墓地價(jià)格虛高等問題。
濟(jì)南是否也存在類似問題?對(duì)此，本報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查，從墓地成本、利潤空間、土地貓膩、法律空白等角度為您一一揭秘墓地“機(jī)關(guān)”。墓價(jià)上漲房價(jià)10連跌，墓價(jià)卻翻著跟頭漲——
“任性”!濟(jì)南經(jīng)營性公墓一年漲兩次價(jià)
2014年5月以來，濟(jì)南房價(jià)接連下跌，而經(jīng)營性公墓價(jià)格反而以平均每年漲價(jià)兩次、每次2000元的趨勢(shì)上漲，15年來漲幅10余倍。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，墓地漲價(jià)看起來任性實(shí)則正常。
調(diào)查： 濟(jì)南墓地15年漲價(jià)10余倍
“15年前，只需幾百塊錢，最多千把塊，就能買一塊墓地，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到了一兩萬塊�！庇窈桨蚕@負(fù)責(zé)人孫先生遙望著墓群感嘆。
玉函山安息園的墓地并不是最貴的，在長清福壽園公墓，最便宜的墓地也要9800元，這種價(jià)位的墓地只有一個(gè)小臥碑，上面只刻著逝者的名字。中檔的墓地價(jià)格已漲到四五萬，價(jià)格最高的則需 10萬。記者探訪濟(jì)南3家經(jīng)營性公墓發(fā)現(xiàn)，中檔墓地的售價(jià)一般在3萬元左右。
與濟(jì)南房價(jià)2014年5月以來的10連跌相比，我市經(jīng)營性公墓價(jià)格卻平均一年漲兩次，每次漲價(jià)2000元左右。一家公墓的銷售人員告訴記者。從2000年到2014年，濟(jì)南在崗職工月平均工資上漲5.4倍，而經(jīng)營性公墓的均價(jià)卻上漲10余倍。
銷售人員：“賣墳”要比賣房難
多位公墓經(jīng)營者表示，墓地漲價(jià)趨勢(shì)看起來任性，實(shí)則想賺錢很難。
一家公墓銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，“‘賣墳’要比賣房難，一塊墓地賣完至少得100年，回收周期是相當(dāng)長的�！弊鳛闈�(jì)南市首家經(jīng)營性公墓，玉函山安息園負(fù)責(zé)人對(duì)此表示認(rèn)同，他告訴記者：“即便是在上世紀(jì)90年代民營資本尚未介入公墓市場(chǎng)時(shí)，政府部門售完整個(gè)墓園也足足花了20年�！�
“房子賣完了就可以了，但墓地的后期維護(hù)是很關(guān)鍵的。”玉函山安息園負(fù)責(zé)人介紹，一個(gè)公墓至少需要一個(gè)三四十人的團(tuán)隊(duì)，僅員工工資一項(xiàng)每年就得三四百萬。看護(hù)、衛(wèi)生、苗木栽種等，牽扯的人力、物料費(fèi)用每年都在上漲，由此便導(dǎo)致墓地價(jià)格不斷上漲。
與此同時(shí)，雖然墓地與房地產(chǎn)一樣擁有土地證，但墓地?zé)o法抵押貸款，無法轉(zhuǎn)化出其他效益。國家還規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓或買賣墓穴，像炒房一樣炒墓就是違法。
案例： 每年2000萬支出要均攤到每個(gè)墓穴
一位業(yè)內(nèi)人士介紹，他曾經(jīng)營的公墓占地900畝，僅征地一項(xiàng)就需一次性投入2億元，每年銀行利息就得1200萬元，再加上土地使用稅、員工工資和其他管理費(fèi)用，每年維持一個(gè)公墓正常運(yùn)轉(zhuǎn)的投入總共需要2000多萬元。而在公墓建設(shè)期滿20年之前，經(jīng)營方無法二次征收管理費(fèi)。因此，除了銷售墓地，公墓沒有任何收入來源。
“即便是打造全市最好的公墓，一年也就能賣出1000多個(gè)墓穴。”該負(fù)責(zé)人介紹，這也就意味著，每年2000多萬元的開支需要均攤到1000多個(gè)墓穴上，每個(gè)墓穴均價(jià)2萬元，基本與目前公墓的市場(chǎng)行情相符。
暴利疑云
低價(jià)拿地高價(jià)賣墓 非法墓地謀暴利
墓地價(jià)格接連上漲，背后究竟有沒有暴利驅(qū)使?
“對(duì)那些經(jīng)營不正規(guī)的非法墓地來說，是有暴利可圖的。”一家公墓經(jīng)營者透露，一塊墓地能否獲得暴利，關(guān)鍵在于土地性質(zhì)上。
按照《山東省公墓管理辦法》，建設(shè)公墓，除了要通過政府部門層層審批，還必須通過招拍掛確定土地使用權(quán)�！胺欠沟卮蟛糠质亲庥玫募w土地，租用期限短，投入也就少�！鄙鲜鲋槿耸客嘎丁�
業(yè)內(nèi)粗略估計(jì)，目前，濟(jì)南市除了10家正規(guī)經(jīng)營性公墓之外，還有70多家公墓，其中包括違法買賣的公益性公墓、未辦理相關(guān)手續(xù)的經(jīng)營性公墓等�！昂戏ń�(jīng)營的公墓根據(jù)成本提高墓地價(jià)格后，非法公墓也隨之提價(jià)。比如，售價(jià)都是4萬元/塊，合法公墓一塊墓地能賺1萬元，而非法公墓能賺到2-3萬元。”這位經(jīng)營者介紹。
而在大多數(shù)購買者看來，墓地就是一塊墓碑，同等檔次的墓碑，人們更愿意選擇價(jià)格較低的�！斑@正是為什么全市每年有5.5萬人亡故，合法公墓卻經(jīng)營慘淡的原因�！蓖恋匦再|(zhì)貓膩多 買墓地小心被坑
市民政局社會(huì)事務(wù)處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前我市10家合法的經(jīng)營性公墓中，只有兩家是通過土地出讓的方式高價(jià)買地獲得永久使用權(quán)的。大部分公墓則是政府劃撥用地，免費(fèi)使用土地。
除了以上兩種獲得土地使用權(quán)的正常渠道外，目前濟(jì)南市的墓地用地性質(zhì)五花八門。市民在為逝者選購墓地時(shí)，一定要弄清土地性質(zhì)，以免被坑。
案例少征多建，移花接木
“南部一處正規(guī)經(jīng)營性墓地，只征用了少量土地，剩余土地大部分是租用了臨近村莊的集體土地�！睒I(yè)內(nèi)人士透露，該公墓違規(guī)占地155畝，每個(gè)墓穴占地約2平方米，一畝地可以建造墓穴300個(gè)，如果購買了土地手續(xù)不合法的墓穴，很有可能會(huì)帶來各種麻煩。
對(duì)此，濟(jì)南市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該公墓已被責(zé)令停止銷售，目前正在補(bǔ)辦各項(xiàng)手續(xù)。
案例先租地后有政策，難以約束
濟(jì)南南部一家公墓1000多畝地，全是租用的周圍村莊的集體土地。為了降低成本，該公墓首次租期只有30年。由此便為購買者遺留隱患：30年土地到期后，如公墓不再續(xù)租土地，土地被強(qiáng)制收回，墓地恐無法維護(hù)。
對(duì)此，濟(jì)南市民政局回應(yīng)，由于該公墓在《山東省公墓管理辦法》出臺(tái)前籌建，因此該“辦法”無法對(duì)其約束。
案例私家墓地動(dòng)用集體土地興建
劉長山路延長線附近，不少墓地并未通過山東省民政廳審批，也未在市民政局注冊(cè)備案，無任何正規(guī)手續(xù)。記者探訪發(fā)現(xiàn)，其中有些墓地是私人出錢租地建設(shè)，或者直接以村集體的名義建成，這類私建公墓并不少見。
根據(jù)《殯葬管理?xiàng)l例》規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自興建殯葬設(shè)施的，由民政部門會(huì)同建設(shè)、土地行政管理部門予以取締，責(zé)令恢復(fù)原狀，沒收違法所得，并處違法所得1倍以上3倍以下的罰款。法律空白公墓良性發(fā)展需補(bǔ)齊法律空白
采訪發(fā)現(xiàn)，目前公墓的建設(shè)發(fā)展面臨土地使用權(quán)獲取方式不明確、規(guī)劃不足限制建設(shè)空間等尷尬。因此，要想保障公墓健康、良性發(fā)展，必須補(bǔ)齊相關(guān)法律和規(guī)劃的空白。
公墓用地性質(zhì)亟須法律明確
“國務(wù)院出臺(tái)的《殯葬管理?xiàng)l例》，并沒有明確公墓應(yīng)該以何種方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。2011年出臺(tái)的《山東省公墓管理辦法》雖要求建設(shè)或擴(kuò)建公墓須通過招拍掛的方式確定土地使用權(quán)，但辦法剛性不強(qiáng)，只是部門規(guī)章，上升不到法律層面。”市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，公墓用地的性質(zhì)、取得土地使用權(quán)的方式、期限等問題亟待法律明確，土地管理法及其他相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)無縫銜接。
公墓建設(shè)尚需科學(xué)規(guī)劃
從經(jīng)十路遙望而去，一座海拔不到100米的山丘孤立在高樓大廈的包圍中，那就是臨近飽和的玉頂山公墓。
“20年前政府批給我們300畝地，讓我們自行征地建設(shè)，我們最初只征收了100畝地，但隨著城市建設(shè)向東擴(kuò)展，周圍居民區(qū)也多了，剩下的200畝土地也就征不上來了�！�27日，玉頂山公墓負(fù)責(zé)人告訴記者，全國不少城鄉(xiāng)在規(guī)劃時(shí)沒有統(tǒng)籌考慮，導(dǎo)致殯葬設(shè)施在城市中的地位比較尷尬。
按照國家《殯葬管理?xiàng)l例》，在允許土葬的地區(qū)，縣級(jí)人民政府和設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府應(yīng)當(dāng)將公墓建設(shè)納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。
濟(jì)南兩家公墓超萬座墓穴逾期
面臨二次交納管理費(fèi)，其中有2000多座“無主墓穴”欠費(fèi)
《山東省公墓管理辦法》規(guī)定，公墓使用權(quán)限最長不超過20年，期滿后繼續(xù)使用，需再交管理費(fèi)。目前濟(jì)南建設(shè)最早的兩家公墓——玉函山安息園和玉頂山公墓已出現(xiàn)1.15萬座逾期墓穴，墓主家屬面臨二次交納管理費(fèi)。而更尷尬的是，這其中有2000多個(gè)“無主墓穴”無人交費(fèi)。
玉函山安息園1/5“過期墓穴”欠費(fèi)
25日，玉函山安息園負(fù)責(zé)人孫先生介紹，自1987年建成至今，已有4萬多塊投入使用的墓穴�！白钤缡鄢龅哪沟�，至今已超出使用年限5個(gè)年頭了。按照《山東省殯葬管理規(guī)定》要求，公墓使用20年到期的，應(yīng)辦理繼續(xù)使用手續(xù)。意思就是到期再交錢，包括租用費(fèi)和管理費(fèi)�！�
但玉函山安息園的繼續(xù)收費(fèi)并不順利�！�5年來，已有1萬塊墓到期，該續(xù)交管理費(fèi)，但有2000多塊墓沒收上來。未來5年內(nèi)，4萬塊墓地將陸續(xù)到達(dá)20年期限，都面臨著續(xù)交管理費(fèi)的問題。”
三年內(nèi)只能“賠本”維護(hù)“過期墓穴”
對(duì)于早已飽和的玉函山安息園來說，過去的10多年來，基本上一直在吃老本維持運(yùn)營。直到近5年來，才開始有墓主家屬續(xù)交管理費(fèi)，每年本應(yīng)收入180多萬。但由于其中有2000多名墓主家屬不續(xù)費(fèi)，每年有36萬的欠賬。
每年園區(qū)低產(chǎn)出、高投入的狀態(tài)，至少需要再維持3年。等到需要續(xù)交管理費(fèi)的墓穴數(shù)量達(dá)到3萬個(gè)，才能扭虧為盈。目前玉函山安息園和玉頂山公墓的支出都是直接從市財(cái)政撥款，收入亦然。依托于市財(cái)政，公墓不會(huì)出現(xiàn)無力經(jīng)營的局面。獨(dú)立經(jīng)營的公墓，20年到期后，管理費(fèi)若無人續(xù)交，則面臨經(jīng)營困難。
“無主過期墓”問題亟待破題
對(duì)于2000多個(gè)不續(xù)交費(fèi)用的墓穴，玉函山安息園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們也只能清明期間在園區(qū)支個(gè)牌子提醒交費(fèi)，不可能上門去催。
《山東省殯葬管理規(guī)定》明確要求，公墓主辦單位應(yīng)當(dāng)在期滿前180日內(nèi)通知戶主辦理繼續(xù)使用手續(xù);逾期不辦理的，按無主墓處理�！坝馄谑侵付嚅L時(shí)間，無主墓該如何處理，都是企業(yè)行為，公墓可以與墓主家人合同約定。”濟(jì)南市民政局工作人員介紹，政府對(duì)此無指導(dǎo)意見。
“無主墓不像違章建筑，牽扯問題太多，不能毀掉�！庇窈桨蚕@負(fù)責(zé)人孫先生介紹，盡管沒有續(xù)費(fèi)的墓穴有這么多，他們也只能繼續(xù)進(jìn)行后期維護(hù)。
原標(biāo)題：濟(jì)南墓地價(jià)格15年漲幅10余倍 是誰在背后推波助瀾
