作為青島樓市不可或缺的成員，二手房受關(guān)注度并不低于新樓盤(pán)，特別是有些熱點(diǎn)或絕版區(qū)域，二手房成交似乎成為片區(qū)樓市中流砥柱。記者對(duì)我市近來(lái)二手房買(mǎi)賣(mài)熱點(diǎn)片區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查了解到，新都心、浮山后、東李等片區(qū)因?yàn)榇涡滦�區(qū)扎堆，教育、商業(yè)配套同步跟上，人氣越來(lái)越旺，日益成為市民購(gòu)買(mǎi)二手房的焦點(diǎn)，而市南、市北及老四方片區(qū)等多數(shù)老小區(qū)，因?yàn)閼?hù)型結(jié)構(gòu)較差、停車(chē)難及缺乏物業(yè)管理等問(wèn)題，而逐漸退出成交熱點(diǎn)。

　　【浮山后】

　　新晉學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)噌噌地漲

　　近一年來(lái)浮山后商圈已從前期的籌備階段進(jìn)入了空前的繁榮期，多家商業(yè)購(gòu)物中心 “多點(diǎn)開(kāi)花”，繼2012年證大大拇指廣場(chǎng)盛大開(kāi)業(yè)后，今年合肥路佳世客商業(yè)中心以及大潤(rùn)發(fā)超市正式開(kāi)門(mén)納客，存在十余年的“鐵藝街”終于拆遷，未來(lái)將打造大型商業(yè)中心，至此青島主城區(qū)崛起全新的浮山后商圈。無(wú)論居住在片區(qū)的哪個(gè)位置，四周至少有一到兩家商業(yè)體，真正實(shí)現(xiàn)“15分鐘商住一體結(jié)構(gòu)”，這使得周邊二手房“鍍金”漲價(jià)。

　　以緊鄰佳世客東西兩側(cè)的兩個(gè)小區(qū)為例，自2012年佳世客規(guī)劃問(wèn)世后，兩小區(qū)的房?jī)r(jià)就跟著“水漲船高”，而商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后小區(qū)均價(jià)高達(dá)17000元/平方米-20000元/平方米左右。另外，周邊十幾個(gè)新老住宅項(xiàng)目，近一兩年房?jī)r(jià)也有攀升。

　　不僅房?jī)r(jià)貴，租金也不便宜，離學(xué)校較近的“學(xué)租房”價(jià)格都高于其他普通住宅小區(qū)。以緊鄰嶗山區(qū)浮山小學(xué)的某封閉物業(yè)小區(qū)為例，普通兩室一廳的房租價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4000元/月上下。

　　早在十多年前，浮山后區(qū)域雜草叢生，人跡罕至，房?jī)r(jià)也僅為2000元/平方米左右。誰(shuí)知短短十年間，這里已蛻變成為島城最大的居住區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了15000元/平方米-20000元/平方米，房?jī)r(jià)至少上漲了7倍。從地圖上來(lái)看，浮山后往東跨界到嶗山區(qū)，西部又與李滄區(qū)交界，往南輕松到達(dá)市南香港中路商圈。作為目前青島最大的居住區(qū)，該區(qū)域由于聚集了大量的人氣，對(duì)教育資源的需求自然也少不了。如今，這里已經(jīng)建成的學(xué)校有同安路小學(xué)、富源路小學(xué)、洪山坡小學(xué)、寧安路小學(xué)、浮山小學(xué)、實(shí)驗(yàn)二中等，已儼然成為新晉學(xué)區(qū)房聚集區(qū)，眾多學(xué)校的密集分布為浮山后的區(qū)域房?jī)r(jià)增值不少。

　　青島鏈家浮山后六小區(qū)店經(jīng)理陳文海介紹說(shuō)，浮山后片區(qū)是近幾年來(lái)二手房成交最熱點(diǎn)的區(qū)域，教育配套、商業(yè)配套提升確實(shí)是重要原因，另外也跟現(xiàn)在的年輕購(gòu)房群體購(gòu)房觀念已發(fā)生轉(zhuǎn)變有很大關(guān)系�！艾F(xiàn)在年輕人買(mǎi)房，哪怕是手頭緊張的人群也不愿意買(mǎi)那種很老的房子，一是戶(hù)型太差，二是沒(méi)法停車(chē)，三是周邊娛樂(lè)設(shè)施也顯得老舊，四是居住人群多數(shù)以中老年人居多，讓年輕人找不到認(rèn)同感，也形不成生活圈子�！标愇暮Ｖ赋�，而浮山后片區(qū)的房子即便是最老的小區(qū)也就十三四年，如浮山后二、四、六小區(qū)，但其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一點(diǎn)也不低，無(wú)論戶(hù)型、樓間距、綠化率等標(biāo)準(zhǔn)都非常高；其他絕大多數(shù)小區(qū)是建于2006年以后的封閉物業(yè)小區(qū)，還有幾個(gè)是三四年前及去年交付入住的新小區(qū)，后兩類(lèi)基本上都可以稱(chēng)作次新房，關(guān)注度及成交量都一直在全市排榜首，無(wú)論是首次置業(yè)的剛需群體還是第二次置業(yè)的改善群體，都能從中找到符合自己需求的房源。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)程?hào)|也表示，浮山后片區(qū)的二手房成交量能占到整個(gè)市北區(qū)的三分之一，這跟它的整體配套大幅提升有莫大關(guān)系，而這種熱度還將持續(xù)。

　　【新都心】

　　新小區(qū)均價(jià)超1.4萬(wàn)/平米

　　說(shuō)起次新房引發(fā)的二手房成交熱度，還不得不提到市北新都心片區(qū)。新都心是2011年后青島中部區(qū)域迅速崛起的房地產(chǎn)片區(qū)之一，憑借萬(wàn)科、中海、海爾、海信、和達(dá)、青建等品質(zhì)地產(chǎn)商的深耕，目前片區(qū)已有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而在一片片新盤(pán)建起交付后，二手房市場(chǎng)熱度也飛速提升，眼看地鐵就要通車(chē)，熱度更是只增不減。清江路一封閉小區(qū)二手房單價(jià)達(dá)1.7萬(wàn)元/平方米，臺(tái)柳路上一封閉小區(qū)單價(jià)達(dá)1.55萬(wàn)元/平方米，伊春路一高檔封閉小區(qū)單價(jià)達(dá)1.8萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)此，清江路一家中介負(fù)責(zé)人表示，目前新都心多數(shù)在售二手房源是賣(mài)家在2011年、2012年購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)時(shí)正值新都心發(fā)展的黃金時(shí)期，區(qū)域房?jī)r(jià)迅速上漲，賣(mài)家入手投入并不小，加之部分社區(qū)是精裝修房源，如今掛牌均價(jià)高漲絕非漫天要價(jià)。再者，凱德廣場(chǎng)、麥凱樂(lè)開(kāi)業(yè)在即，新都心商圈價(jià)值已毋庸置疑，二手房?jī)r(jià)高漲已是大勢(shì)所趨�！霸谛露夹倪@個(gè)概念提出來(lái)之前，這一片兒要么是雙山、保兒這樣的老村莊，要么是普通的老廠宿舍樓，房屋品質(zhì)較差，二手房?jī)r(jià)常年保持在五六千元一平方米，后來(lái)新都心開(kāi)發(fā)建設(shè)后，多個(gè)地產(chǎn)商集中開(kāi)發(fā)打造，一個(gè)個(gè)品質(zhì)小區(qū)涌現(xiàn)，區(qū)域價(jià)格急劇升溫，入住后轉(zhuǎn)手出售的價(jià)格更是居高不下，吸引了很多改善型客戶(hù)，目前該片區(qū)的次新小區(qū)二手房均價(jià)已超過(guò)1.4萬(wàn)元/平方米�！碧�平洋房屋市北區(qū)域一負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，而清江路、哈爾濱路、重慶路兩側(cè)老式居民樓二手房在1萬(wàn)元/平方米左右，吸引力較弱。

　　【東李】

　　二手房穩(wěn)穩(wěn)站上“萬(wàn)元線(xiàn)”

　　與新都心極其類(lèi)似的還有東李片區(qū)，相比市南、市北、嶗山的房?jī)r(jià)，李滄區(qū)親民的價(jià)格是很多年輕人可以負(fù)擔(dān)的。便利的交通、環(huán)境的改善和密集的購(gòu)物商場(chǎng)，配套逐漸完善，使該片區(qū)二手房吸引了不少年輕人關(guān)注，20—29歲的置業(yè)者占比較高，是當(dāng)之無(wú)愧的剛需重地。憑借世園會(huì)進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道的東李也是今年青島二手房頗受關(guān)注的片區(qū)之一。1.17萬(wàn)元/平方米、1.13萬(wàn)元/平方米、1.07萬(wàn)元/平方米，從上述幾處東李二手房的成交均價(jià)不難看出，該區(qū)域二手房均價(jià)早已突破“萬(wàn)元線(xiàn)”。

　　不過(guò)青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍也指出，自去年年底以來(lái)李滄區(qū)開(kāi)工樓盤(pán)比較密集，包括世園板塊集中了許多即將開(kāi)工或開(kāi)售樓盤(pán)，今年上半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的幾個(gè)新樓盤(pán)紛紛打出低價(jià)促銷(xiāo)，吸引了不少置業(yè)者選擇買(mǎi)新房，從而影響了該片區(qū)二手房交易成交數(shù)量。目前來(lái)看，今年上半年李滄區(qū)成交最好的還是經(jīng)典小區(qū)百通馨苑，目前該小區(qū)二手房均價(jià)在11000元/平方米，附近的偉東幸福之城、春和景明二手房?jī)r(jià)格成交也不錯(cuò)，單價(jià)略低一點(diǎn)。當(dāng)然，這些都是次新小區(qū)。

　　【麥島】

　　海景房動(dòng)輒上千萬(wàn)元

　　說(shuō)起島城的二手房，沿海一線(xiàn)的看海豪宅也一直是人們津津樂(lè)道的，記者在走訪(fǎng)中了解到，市南東海路、澳門(mén)路沿線(xiàn)的海景豪宅因?yàn)閱蝺r(jià)每平方米高達(dá)四五萬(wàn)元甚至更高，一套房子動(dòng)輒上千萬(wàn)元，這類(lèi)客戶(hù)非常稀缺，再加上停車(chē)難、交通擁堵等因素，所以一直成交量很低。而往東走至麥島一帶，海景房卻有抬頭的趨勢(shì)。

　　“麥島周邊因?yàn)槭呛髞?lái)規(guī)劃建設(shè)的，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要高于市南那邊，停車(chē)方便，且進(jìn)出方便，不像香港中路那邊擁堵，而且價(jià)格還稍稍便宜一些。另外貼海，擁有不可多得的海景資源，單憑這一地域價(jià)值就不會(huì)下跌。而且地鐵2號(hào)線(xiàn)就途經(jīng)此地，所以越來(lái)越受到財(cái)富新貴的青睞。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰指出，目前“3萬(wàn)元/平方米”已成為該區(qū)域掛牌二手房源的“標(biāo)配”。五六年時(shí)間，麥島房?jī)r(jià)漲了2-3倍�！胞湇u是青島海景房齡最短的區(qū)域，在這里可以選到不少小區(qū)物業(yè)先進(jìn)、管理現(xiàn)代化的二手房源，這也是麥島房?jī)r(jià)高于啤酒城區(qū)域、市南中西部區(qū)域的主要原因，無(wú)論市場(chǎng)是低迷還是高漲，這一片的成交量都是沿海一線(xiàn)最高的片區(qū)�！�

　　業(yè)內(nèi)看法

　　優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地鐵站旁、小戶(hù)型

　　這樣的次新房最受捧

　　克而瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌指出，市南許多住宅小區(qū)包括部分看海房當(dāng)年都是由本土小房企完成，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃不合理，與現(xiàn)代生活格格不入，并且隨著房齡的不斷增長(zhǎng)，性?xún)r(jià)比日漸降低，所以成交不算特別理想。

　　但是也有例外，比如最堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房，這是市南區(qū)最具優(yōu)勢(shì)的地方。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年青島最受關(guān)注的二手房熱點(diǎn)區(qū)域分布在市南區(qū)有兩處，分別為湛山、大學(xué)路，這兩處片區(qū)擁有最負(fù)盛名的優(yōu)質(zhì)小學(xué)和初中，學(xué)區(qū)房聚集使其成為關(guān)注焦點(diǎn)，也締造了這兩大區(qū)域二手房?jī)r(jià)格“只升不降”的神話(huà)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，湛山區(qū)域二手房目前掛牌均價(jià)23089元/平方米，大學(xué)路區(qū)域是25320元/平方米。據(jù)了解，兩萬(wàn)元左右的均價(jià)也只是平均值，一間僅有二三十平方米的老房子要價(jià)上百萬(wàn)也是常事兒。

　　不過(guò)在采訪(fǎng)中，多個(gè)地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示，憑借一個(gè)月或者幾個(gè)月的數(shù)據(jù)還不好判定 “老小區(qū)時(shí)代過(guò)去，新小區(qū)時(shí)代到來(lái)”，但是“老小區(qū)退潮，次新房火熱”已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，越來(lái)越多的年輕人不愿意住在市中心破舊的老小區(qū)，而愿意犧牲距離去選擇偏高檔的、物業(yè)管理好的小區(qū)。所以，一些次新房集中的區(qū)域在二手房市場(chǎng)上受到歡迎，浮山后、新都心、東李等新興區(qū)域的次新房已日益成為二手房市場(chǎng)的主力軍。而在市中心的一些老房子想要賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)越來(lái)越難了，甚至有的掛牌一年都很難賣(mài)出去。

　　“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地鐵站旁、小戶(hù)型�！边@是85后、90后的購(gòu)房指標(biāo)，也是二手房市場(chǎng)需求新風(fēng)向標(biāo)。而老小區(qū)則因戶(hù)型、物業(yè)無(wú)法滿(mǎn)足年輕人需求，僅憑地段，難再吸引大量購(gòu)房者。

　　本版撰稿 記者 孫靜芳