世界上最大的馬桶蓋、電飯煲生產(chǎn)基地都在國內(nèi)，產(chǎn)品愁銷路，國人卻舍近求遠到日本搶購高價貨，這是為什么?“因為我們的供給出現(xiàn)了問題，生產(chǎn)的產(chǎn)品不是消費者所需要的，供給與需求出現(xiàn)了錯位，所以國家提出供給側(cè)改革，使生產(chǎn)的產(chǎn)品適應需求側(cè)，也即消費者需求。”22日在濟南舉行的“2016綠色人居地產(chǎn)論壇”上，齊魯房地產(chǎn)建筑業(yè)協(xié)會會長李得華說，同樣的道理，房地產(chǎn)行業(yè)要消化庫存，也需要“供給側(cè)改革”。

　　新變化：開發(fā)商蓋房子得滿足高層次需求

　　李嘉誠曾有一個著名的論斷：決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這也被譽為地產(chǎn)置業(yè)的永恒秘笈�！斑@一秘笈的確好用，也會在今后相當長的一段時間里繼續(xù)發(fā)揮作用�！崩畹萌A說，但時代在變，固守這一秘笈也不行。

　　“去年全國36個大中城市的銷售額占全國的3/4�！崩畹萌A說，這意味著廣大三四線城市銷售額占比非常低，僅占1/4，這是結(jié)構(gòu)性過剩，一時難以解決;最為關(guān)鍵的是，目前待售房存在嚴重的同質(zhì)化問題，同一地段，這個樓盤的房子與隔壁樓盤并沒有大的區(qū)別，這會導致競爭慘烈，消化庫存是一場“馬拉松”。

　　與此同時，隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，人們的需求也在改變：過去沒有房子，有房子住就很好了;現(xiàn)在房子相對過剩，人們就得挑一挑，多樣化、個性化、互聯(lián)化需求就會出現(xiàn)。李得華認為，如果開發(fā)商不能適應這種變化，一味像過去那樣滿足最低層次的居住需求，而忽視宜居、舒適、感情、社交、娛樂等高層次需求，勢必會被淘汰。

　　據(jù)透露，目前南方一些城市的開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，比如南京，由于地處長江南岸，普通住宅都沒有集中供暖，冬天會很冷;一些新開發(fā)商在建設(shè)新住宅時，便會考慮到用地源熱泵供暖，盡管價格比同一地段的房子每平方米高出兩三千元，但依然比沒有供暖的好賣，這就是供給側(cè)主動調(diào)整的結(jié)果。

　　新趨勢：讓實體房子變成更容易流通的證券

　　在濟南知名地產(chǎn)評論人、買房網(wǎng)總經(jīng)理趙魯梁看來，目前開發(fā)商面臨的壓力一方面來自于庫存，另一方面來自于融資難、融資貴。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)從拿地到開發(fā)，再到工程運營，無時無刻不與金融業(yè)有著千絲萬縷的關(guān)系。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金，46%來源于銀行信貸。

　　“銀行的錢多數(shù)都是吸儲而來，而現(xiàn)在銀行給存款者的利息很低�！壁w魯梁說，隨著市場利率下降和無風險收益率呈下降趨勢，以及股票投資“不靠譜”，不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)市場環(huán)境將越來越好，這意味著普通人也可以投資房地產(chǎn)開發(fā)，從而獲得收益，這將顛覆傳統(tǒng)炒房客投資房產(chǎn)，依靠房產(chǎn)升值和房租來實現(xiàn)盈利的傳統(tǒng)模式。

　　這種轉(zhuǎn)變源于央行和銀監(jiān)會《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中明確提出“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金試點”�！叭ツ昕芍^房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的‘破冰之年’，很多開發(fā)商在外地已經(jīng)開始試點，很快就有可能在濟南落地�！壁w魯梁說，這樣做是雙贏的，開發(fā)商解決了資金問題，普通投資者又可以盈利。

　　趙魯梁說，借助互聯(lián)網(wǎng)思維，讓實體房子變成更容易流通的證券，房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化時代即將到來，普通市民也會多一種投資渠道。

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　　什么是“供給側(cè)改革”

　　究竟何為“供給側(cè)改革”?一般來講，需求側(cè)有投資、消費、出口三駕馬車，供給側(cè)則有勞動力、土地、資本、創(chuàng)新四大要素。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，使四大生產(chǎn)要素實現(xiàn)最優(yōu)配置，提升經(jīng)濟增長的質(zhì)量和數(shù)量。

　　我國為何要進行供給側(cè)改革?據(jù)了解，2007年以來中國經(jīng)濟增速逐年下滑，但需求刺激效果甚微。需求不足僅是表象，供需錯配才是實質(zhì)，因而需要從供給端著手改革。供給側(cè)改革也有先例，上世紀七八十年代，美、英相繼陷入滯脹，“里根經(jīng)濟學”和“撒切爾主義”分別采用減稅和國企改革等措施幫助本國經(jīng)濟走出衰退的泥淖。如今中國的“供給側(cè)改革”更注重經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

　　2015年山東房地產(chǎn)明顯回暖，全年完成投資5892.2億元，同比增長1.3%，商品房銷售面積2014年同比下降11.1%， 2015年同比增長6.0%，住宅銷售面積，2014年 同比下降14.3%，2015年同比增長7.0%。