今年以來(lái)，火爆的樓市逐漸展現(xiàn)頹勢(shì)，成交持續(xù)低迷，價(jià)格徘徊不前，即使限購(gòu)政策逐步放開(kāi)，對(duì)市場(chǎng)并未有明顯反彈，一線城市房?jī)r(jià)甚至在7月份出現(xiàn)環(huán)比同時(shí)下滑。

　　面對(duì)整體繼續(xù)下行，即將到來(lái)的樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”備受關(guān)注。被視為“致命一招”的限貸政策會(huì)否跟進(jìn)松綁？下一階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？

　　限購(gòu)松綁力度加大，會(huì)否擴(kuò)展至一線城市？

　　8月28日，西安、杭州、貴陽(yáng)三個(gè)省會(huì)城市宣布將全面放開(kāi)樓市限購(gòu)。

　　從限購(gòu)放開(kāi)的城市區(qū)域和面積來(lái)看，由部分松綁到全面松綁的“二次松綁”力度越來(lái)越大。

　　此前，杭州曾于7月28日部分調(diào)整樓市限購(gòu)政策，主城區(qū)限購(gòu)只對(duì)140平方米及以上住房實(shí)行“有針對(duì)性”放開(kāi)。一個(gè)月后，杭州又決定主城區(qū)140平方米以下住房不再提供住房查詢(xún)記錄。西安市的限購(gòu)松綁政策同樣體現(xiàn)了“二次松綁”的特征。由7月份取消60平方米以下住房限購(gòu)政策，到9月1日起全面放開(kāi)樓市限購(gòu)。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管地方政府已經(jīng)放松限購(gòu)等調(diào)控政策，但由于房貸利率仍然高企，放松限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，至于全面放松限購(gòu)，市場(chǎng)更觀望于一線城市的動(dòng)態(tài)。

　　“一線城市短期內(nèi)放開(kāi)限購(gòu)的可能性不大�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，目前一線城市處于供應(yīng)稍微大于需求的“弱平衡”狀態(tài)，如果放開(kāi)限購(gòu)，改善型需求和剛性需求完全釋放，供需“弱平衡”的狀態(tài)將被打破，可能導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)。

　　多位專(zhuān)家都認(rèn)為，一線城市目前仍需要繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。陳晟說(shuō)，一線城市政府在沒(méi)有足夠的把握確保供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求的狀況下，不會(huì)冒放開(kāi)限購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　信貸成樓市關(guān)鍵因素，是否將跟進(jìn)松綁？

　　在業(yè)界看來(lái)，限購(gòu)政策已不是影響樓市的關(guān)鍵，信貸會(huì)否放松成為判斷未來(lái)樓市走勢(shì)的關(guān)鍵因素。目前部分地方政府也不僅滿(mǎn)足于松綁限購(gòu)，開(kāi)始涉及信貸支持等。

　　8月18日，中信銀行總行與鏈家地產(chǎn)集團(tuán)簽約宣布，將為鏈家客戶(hù)提供同等條件下最優(yōu)惠的貸款利率，其中北京鏈家的首套房客戶(hù)可享受利率最低9折優(yōu)惠。

　　北京多家商業(yè)銀行也開(kāi)始“松綁”房貸利率，少數(shù)此前停貸的銀行恢復(fù)放貸。福建省住建廳近日出臺(tái)的“閩8條”,提出購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定；首次購(gòu)買(mǎi)改善性普通商品住房按首貸認(rèn)定等。

　　此外，部分地區(qū)公積金貸款政策也出現(xiàn)調(diào)整。合肥、武漢等多地從公積金使用范圍、還款額度等方面放松限制。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)此舉將對(duì)樓市起到一定的刺激作用。

　　張宏偉認(rèn)為，8月份以來(lái)，房貸利率開(kāi)始出現(xiàn)“點(diǎn)式”松動(dòng)，房貸利率持續(xù)上浮的現(xiàn)象正在改變。當(dāng)前銀行房貸審批周期縮短、部分銀行房貸利率開(kāi)始有條件下浮，標(biāo)志著房貸政策開(kāi)始“微調(diào)”走向定向?qū)捤伞?/p>

　　樓市可否延續(xù)“金九銀十”?

　　雖然限購(gòu)政策逐步松綁短期內(nèi)或?qū)⑨尫挪糠直粔褐频男枨�，但由于各地并未放松差別化信貸政策力度，且多數(shù)中小城市限購(gòu)政策執(zhí)行力度始終較為寬松，樓市低迷態(tài)勢(shì)短期難以扭轉(zhuǎn)。

　　“房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期正相關(guān)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了增速放緩的新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤(pán)整、理性回歸三個(gè)特征。

　　顧云昌認(rèn)為，從房地產(chǎn)小周期來(lái)看，每四年左右，房地產(chǎn)就有一個(gè)漲落周期。但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了住房嚴(yán)重短缺時(shí)代，進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展階段，“不可能再像過(guò)去黃金十年一樣大幅度反彈，市場(chǎng)和政策都沒(méi)有賦予這樣的力量。”

　　陳晟也認(rèn)為，由于目前樓市存貨整體偏多，樓市還處于去庫(kù)存的過(guò)程，“一線城市存貨壓力較小，有可能在明年下半年率先復(fù)蘇，二三四線城市調(diào)整時(shí)間將更長(zhǎng)”。

　　傳統(tǒng)的黃金季節(jié)“金九銀十”即將來(lái)臨，樓市整體狀況會(huì)否好于上半年？北京科技大學(xué)教授趙曉則認(rèn)為，總體而言，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有所改觀，但各個(gè)城市會(huì)表現(xiàn)不一，供應(yīng)量巨大的二三線城市即便放寬政策，市場(chǎng)回暖也有限；北京等一線城市，基于其獨(dú)特的市場(chǎng)特點(diǎn)，不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑。就政策而言，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控或更加精細(xì)化和市場(chǎng)化。