以研討2015年房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢與市場走勢為主題的易居論壇日前在上海舉行。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了年度報告《2015年度全國房地產(chǎn)市場報告》,業(yè)內(nèi)著名專家學(xué)者發(fā)表了真知灼見,獲得與會者的共鳴。來自房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)和專業(yè)協(xié)會、研究機構(gòu)、銀行、券商等代表三百余人與會。
華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳作為論壇主持人。他率先提出,2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)如何完善,房企如何積極調(diào)整心態(tài)并恰如其分地定位,成為高位振蕩樓市下必須解決的問題。雖然年年談形勢,但當(dāng)前談形勢,尤其考慮到中國整個經(jīng)濟正進入新常態(tài),未來在風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場中做好展望,將是持續(xù)前行的必要條件。
2014年“樓市降溫”成關(guān)鍵詞
隨著房地產(chǎn)市場波動變大,在一定程度上使得房地產(chǎn)的各類解讀和預(yù)測出現(xiàn)了背離的觀點。對此,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,對于樓市的判斷,關(guān)鍵要搭建好“數(shù)據(jù)—邏輯—預(yù)測”的金字塔體系。一個靠譜的預(yù)測,絕不是靠拍腦袋、靠經(jīng)驗、憑感覺就能得出的。首先得有塔基,即大數(shù)據(jù)和大信息,只有囊括行業(yè)內(nèi)甚至行業(yè)外的(比如貨幣)信息和數(shù)據(jù),才可能做出扎實的預(yù)測基礎(chǔ)。同時,要有分析的邏輯和框架,并用來分析和處理數(shù)據(jù),從復(fù)雜的數(shù)據(jù)中找出市場規(guī)律。才能按照未來的市場環(huán)境,根據(jù)規(guī)律做出預(yù)測。
論壇上,楊紅旭發(fā)布了《2015年度全國房地產(chǎn)市場報告》,該報告首先對2013年曾發(fā)布的預(yù)測報告進行回顧和評價。根據(jù)上一年度的報告,預(yù)計在經(jīng)歷2012年復(fù)蘇、2013年繁榮之后,2014年全國房地產(chǎn)市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態(tài)勢。當(dāng)前回頭再看,預(yù)測基本符合實際走勢。
根據(jù)易居研究院最新評選的《2014年度全國房地產(chǎn)業(yè)十大事件》,一個熱門事件是“房價下行壓力較大?創(chuàng)近十年最大跌幅”。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《2014年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》計算得知,2014年7月份,70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比跌幅0.9%,延續(xù)了5月份開始的下跌態(tài)勢,但跌幅明顯擴大,相比6月跌幅擴大了0.5個百分點。70城房價指數(shù)指標(biāo)從2005年開始使用,如此計算,7月房價環(huán)比跌幅不僅創(chuàng)下了2008年以來最大值,同時也創(chuàng)下了近十年的最大。到了8月份,70城房價指數(shù)環(huán)比跌幅繼續(xù)擴大至1.2%,再創(chuàng)近十年的最大。當(dāng)然,從隨后幾個月的監(jiān)測數(shù)據(jù)看,房價指數(shù)跌幅有不斷收窄的態(tài)勢。
中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、�？ㄖ菐焓紫芯繂T王德培認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場的降溫和整個國際、國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟疲軟有密切關(guān)聯(lián)。某種程度上說,中國目前正面臨“市場萎縮”的尷尬,從中國經(jīng)濟的“三駕馬車”(固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)和消費)就能看出來。比如固定資產(chǎn)投資過去十多年的年均增幅可達(dá)25%,但目前顯著下滑。由于外貿(mào)接觸對象主要是美國和歐洲,其經(jīng)濟疲軟,也會以多米諾骨牌效應(yīng)使得中國的外貿(mào)從高增長跌到個位數(shù)。同時,現(xiàn)在雖然在提振市場消費信心,但礙于消費者收入水平和支付能力不夠的因素,啟動消費的難度也是存在的。
明斷大勢是房企求發(fā)展的前提
張永岳表示,在行業(yè)成長和變化的過程中,房企要做好戰(zhàn)略的判斷是極其不容易的,特別是對企業(yè)家而言,其戰(zhàn)略判斷、策略和戰(zhàn)術(shù)的采用,關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的狀況,有時甚至是生死存亡的關(guān)鍵。部分房企在過去的發(fā)展歷程,證明了其對市場較好的前瞻把握能力,也能夠較好地成為行業(yè)的引領(lǐng)者,并共同推動行業(yè)的更好發(fā)展。
但是,2014年市場波動較大,也出現(xiàn)了包括房企兼并重組、破產(chǎn)等負(fù)面事件。尤其是雖然目前市場略有回暖端倪,但是否可持續(xù),與會的部分房企代表表示看不懂。在論壇提問環(huán)節(jié),上海某豪宅開發(fā)商代表就表達(dá)了這樣一個困惑。原因是在目前上海市場還沒有完全回暖的時候,上海前灘地區(qū)一日內(nèi)就創(chuàng)造了兩幅地王,樓板價甚至超過6.6萬元/平方米。在2015-2016年這樣一個短周期內(nèi),對于這樣一些熱點城市的土地市場應(yīng)如何判斷、未來的應(yīng)對策略又應(yīng)該是如何的,很多房企都表達(dá)了類似的困惑。
對此,旭輝集團董事長林中認(rèn)為,在波動的市場中,房企關(guān)鍵是要強身健體,做好各類積極有效的應(yīng)對策略。他根據(jù)自身企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗,認(rèn)為可以在以下幾個層面進行創(chuàng)新:第一、加快對盈利模式、增長模式和資產(chǎn)模式的創(chuàng)新。第二、積極進行業(yè)務(wù)的重構(gòu),包括營銷、研發(fā)、建造、運營等領(lǐng)域。第三、積極在增值服務(wù)、金融與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等方面進行拓展。
獲得2014年度新財富最佳分析師房地產(chǎn)行業(yè)第一名的中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶認(rèn)為,“趕時髦”正成為房企經(jīng)營上的新特征,比如成立地產(chǎn)基金已成房企標(biāo)配、采取O2O模式更成為目前很多房企的創(chuàng)新首選。各類典型房企有各自的具體策略。如招商地產(chǎn)智慧社區(qū)正打造O2O的“數(shù)字化生活與服務(wù)”的現(xiàn)代物業(yè)模式,從而在提高創(chuàng)新能力的時候,獲取新的盈利機會。又如世茂“云服務(wù)”為業(yè)主提供商務(wù)、醫(yī)療、教育、消費、定制等全方位貼身服務(wù),打造“生活方式引領(lǐng)者”。這些創(chuàng)新都可供目前其他房企的借鑒。
王德培則從整個行業(yè)的大趨勢來“安慰”目前部分處于焦慮的房企。他認(rèn)為,從房地產(chǎn)的大趨勢看,雖有波動,但不可能發(fā)生雪崩的現(xiàn)象。對于房企來說,要關(guān)注“行業(yè)洗牌”這一關(guān)鍵詞。房地產(chǎn)行業(yè)的成熟,將通過行業(yè)洗牌來進行。從長期看,調(diào)整時間或達(dá)五年左右,然后是再上臺階的態(tài)勢。對于各家房企而言,要對未來的市場有信心,同時要有堅定性和堅韌性,學(xué)會在等待中尋找商機。
政策前瞻成為趨勢判斷的核心要素
林中認(rèn)為,對于未來樓市的趨勢判斷,要緊密結(jié)合市場政策的走向。尤其從2014年整年的政策動向看,各類松綁和刺激性政策的效應(yīng)在顯現(xiàn)。在市場化調(diào)控的總體思路下,2015年的政策空間將發(fā)生明顯變化。
回顧2014年,房地產(chǎn)政策的變化可以分為三個階段:第一個階段是1-4月份,基本延續(xù)了2013年以來從嚴(yán)的基調(diào)。第二個階段是4月-9月底,地方政府紛紛放松政策,甚至采取較大力度的救市,比如:取消或松綁限購、購房補貼契稅、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬首付比例、購房入戶調(diào)整、放寬公積金購房等。第三個階段是四季度,隨著9月底“央四條”和10月初公積金新政的出臺,限購、限貸進一步松綁,地方政府及商業(yè)銀行的地方分行,也紛紛出臺更多細(xì)則。截至年底,全國46個執(zhí)行限購的城市中,僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞等五個城市未取消限購,但北京和上海也通過調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及其他一些政策,力圖刺激市場需求。
楊紅旭認(rèn)為,觀察未來房地產(chǎn)中周期和政策趨勢,需密切關(guān)注三個要素,即包括行業(yè)降速、調(diào)控?fù)Q檔和供需變調(diào)。對于2015年的經(jīng)濟政策的判斷是穩(wěn)中求進、適度寬松,首要目標(biāo)是穩(wěn)增長。而從中央經(jīng)濟工作會議的精神看,要保持宏觀政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,積極的財政政策要有力度,貨幣政策要更加注重松緊適度,并促進“三駕馬車”更均衡地拉動增長�？紤]到2015年在穩(wěn)增長壓力較大、通脹壓力較小的情況下,貨幣政策必將繼續(xù)寬松化,且采取降息降準(zhǔn)等寬松化措施,那么政策面偏暖將成為支撐2015-2016年樓市企穩(wěn)、復(fù)蘇的核心力量。
蘇雪晶對2015年的政策調(diào)整方向和內(nèi)容的觀點是:在貨幣政策方面,2015年上半年將進一步貨幣寬松,降息降準(zhǔn)會延續(xù)。從行業(yè)政策方面看,一線城市限購將解除,尤其如廣州深圳等城市,限購將迎來全面放開;首付比例下調(diào),從而撬動資金杠桿。從資本市場的政策層面看,房地產(chǎn)再融資審批放松,國土部等審批流程取消或簡化。在財稅政策方面,交易環(huán)節(jié)稅等部分不合理稅費有望調(diào)整。但他也同時表示,不動產(chǎn)登記制度配合房地產(chǎn)稅在2018年以前將難完成。
2015年全國樓市總體將探底向上
2015年的樓市走勢如何,成為論壇討論最多、最受關(guān)注的問題之一。楊紅旭認(rèn)為,這幾年的樓市周期大致呈現(xiàn)如下態(tài)勢。其中2012是三部曲:探底、筑底、反彈。2013是一條線:振蕩上行、有驚無險。2014是退燒年:高位振蕩、逐步降溫。對于2015的走勢,從短周期的角度看將是見底年,即呈現(xiàn)“探明底部、調(diào)頭向上”的特征。
2014年市場成交量呈現(xiàn)兩個不同階段,上半年成交量持續(xù)低迷,但下半年各大城市成交量已出現(xiàn)回暖。對于成交量,易居研究院在論壇上發(fā)布的《2015年度全國房地產(chǎn)市場報告》提出,2015年全國商品房銷售面積可能出現(xiàn)小幅反彈。認(rèn)為有以下幾個原因:一是經(jīng)歷了2014年的成交低迷之后,市場有反彈的內(nèi)在需要。二是貨幣環(huán)境較為寬松,房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松,個人房貸支持力度加大。三是樓市黃金十年已過,全國商品房成交量正在構(gòu)筑歷史頂部,增幅不可能放大。所以預(yù)計全國商品房銷售面積預(yù)計2015年增長5%左右。
商品房的成交均價也有類似邏輯和判斷理由。報告認(rèn)為,2015年全國商品房成交均價預(yù)計增長3%左右。主要原因是:一是隨著政策環(huán)境的進一步寬松,商品房成交量反彈,主要城市庫存壓力減小,供求關(guān)系有利于房價上漲。二是黃金十年已過,投資投機需求受抑,股市走勢分流部分資金,房價上漲動力不夠強勁。
與此同時,衡量房價和樓市周期的重要指標(biāo)—70個大中城市的房價指數(shù)也成為大家關(guān)注的焦點。報告認(rèn)為,70城市房價指數(shù)環(huán)比增幅預(yù)計2015年上半年止跌反彈。主要原因:一是從走勢來看,隨著限購限貸政策的陸續(xù)取消、房企去庫存速度加快,使得房價止跌反彈的動力逐漸增強。二是2014年5月70城市房價開始環(huán)比下跌,預(yù)計本輪下跌時長將超過上一輪降溫期的8個月,可能達(dá)到10-15個月,2015年5月前后房價環(huán)比止跌。三是同比變化滯后于環(huán)比,2014年9月首次下跌,預(yù)計2015年二季度跌幅見底。
由此看來,會上論及的各類市場指標(biāo)總體上都有趨于回暖的態(tài)勢。在這一預(yù)判下,房企的反應(yīng)如何?未來房企的投資是否又會形成新一輪沖動?對此,蘇雪晶認(rèn)為,總體看市場樂觀情緒在形成。比如在土地購置面積同比預(yù)測上,預(yù)計2015年會小幅回升,達(dá)到2%的增幅。但是,對投資指標(biāo)不應(yīng)太樂觀,預(yù)測全年將達(dá)到7%。對于在建面積同比方面,預(yù)測2015年繼續(xù)下行達(dá)到4%的預(yù)測值。而對于新開工面積同比指標(biāo),預(yù)測小幅恢復(fù)至-3%。
中國房地產(chǎn)新常態(tài)正在形成
住建部部長陳政高此前在全國建設(shè)大會上表示:2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題,注意地區(qū)間的差異,跟蹤市場走勢,積極應(yīng)對,主動作為,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
論壇上,張永岳提出了類似的問題和思考:在中國經(jīng)濟和樓市新常態(tài)的發(fā)展要求下,中國經(jīng)濟社會向何處去、企業(yè)如何經(jīng)營、各個方方面面如何謀求健康發(fā)展,已成為共同關(guān)注的問題。最根本的問題在于,如何客觀地認(rèn)清形勢和找到正確路徑。
林中認(rèn)為,作為房企,要密切關(guān)注中長期樓市下的新常態(tài)特征。概括來說,這樣一些特征應(yīng)包括以下幾個方面。從行業(yè)本身的角度看,將是競爭激烈、房價增長平緩以及行業(yè)利潤率下滑的表現(xiàn)。與此同時,行業(yè)利潤的增長點將從土地增值轉(zhuǎn)向金融、產(chǎn)品、服務(wù)等環(huán)節(jié)。從城市和人口的發(fā)展態(tài)勢看,未來高速城市化、高速信息化與人口結(jié)構(gòu)及需求特征的變化會形成疊加,這都會影響行業(yè)的發(fā)展特點,也標(biāo)志著整個樓市進入了全面創(chuàng)新的階段。這樣一些趨勢值得房企關(guān)注和思考。
王德培認(rèn)為,關(guān)注樓市發(fā)展,也要關(guān)注新經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢�？偨Y(jié)來看,目前正存在五類新經(jīng)濟。前四個分別為第三次IT革命、4.0版本的工業(yè)經(jīng)濟、生物經(jīng)濟和生命經(jīng)濟,而第五個就是體驗經(jīng)濟。對于體驗經(jīng)濟,可以拿“諾基亞的出局”為例子。諾基亞在兼并收購大會上說了句發(fā)人深省的話:我們并沒有做錯什么,但不知為什么我們輸了。這個案例的背后,就說明若沒有重視消費需求的體驗功能和趨勢,企業(yè)容易出局。這對于房企而言也有類似的啟發(fā)。
蘇雪晶在論壇上提出“地產(chǎn)重回主流”的觀點。他認(rèn)為,重回市場已經(jīng)成為樓市新常態(tài)的要求,也反映了未來樓市的基本走勢。之所以有這樣一個提法,就在于房地產(chǎn)在前兩年已經(jīng)跌出了主流視野。但是,從今年下半年開始,樓市基本面在開始發(fā)生變化。而且相對于輿論上的“大拐點”的提法,應(yīng)更正為更準(zhǔn)確的“成熟期”的提法。在某種意義上,也可以說正在步入新常態(tài)。在成熟期中,市場會發(fā)生分化,但對于一二線城市而言,相應(yīng)的指標(biāo)仍有可能出現(xiàn)同比正增長�？紤]到目前市場回暖的趨勢,那么2015年能在2014年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)同比增長態(tài)勢,就基本是足夠了。
據(jù)了解,“易居論壇”正成為上海易居房地產(chǎn)研究院智庫平臺建設(shè)的重要組成部分。在2014年總共舉辦了七場,圍繞政策與市場走勢、房地產(chǎn)各個專業(yè)領(lǐng)域展開了理論和實踐的探索。此類高層論壇活動對于地方政府部門、房企和購房者了解市場、把握趨勢有著參考價值和指導(dǎo)性作用。（作者李治國)
