中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京2月18日訊（記者 李方） 今年的立春已過(guò)，天氣逐漸暖和，但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)卻從未像今天這樣，對(duì)這個(gè)春天卻充滿疑問(wèn)。如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期始于2014年，那么，2015年，這個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)將更趨謹(jǐn)慎和理性，從以往只盯著價(jià)格和規(guī)模，轉(zhuǎn)變?yōu)楦�關(guān)注服務(wù)和發(fā)展，或不失為一種積極的變化。

     房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)器，未來(lái)政策轉(zhuǎn)向差異化，并不意味著市場(chǎng)會(huì)隨著政策周期而大起大落，而是通過(guò)市場(chǎng)自發(fā)機(jī)制，驅(qū)使供求逐漸平衡。跟隨宏觀經(jīng)濟(jì)的步伐，未來(lái)住房市場(chǎng)進(jìn)入中速增長(zhǎng)常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，政策、市場(chǎng)和行業(yè)都將迎來(lái)根本變化，2015年被賦予“轉(zhuǎn)型元年”的期待。

    政策面

    堅(jiān)持市場(chǎng)化方向

    從2014年起，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)轉(zhuǎn)向，行政化的一刀切政策越來(lái)越少，堅(jiān)持市場(chǎng)化調(diào)整方向。行業(yè)規(guī)則構(gòu)建增多，包括公積金調(diào)整、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例等，均著眼于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期機(jī)制。另一方面，金融工具運(yùn)用增多，包括利率調(diào)整、存款準(zhǔn)備金調(diào)整等，相信這些經(jīng)濟(jì)手段會(huì)成為未來(lái)行業(yè)調(diào)控的重要方式。

     李嘉誠(chéng)的撤資被認(rèn)為是嗅到這個(gè)行業(yè)正在發(fā)生著根本變化。但值得注意的是，政府高層在此時(shí)罕見地給樓市打氣，拋出樓市需求長(zhǎng)期論——國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2015冬季達(dá)沃斯峰會(huì)上強(qiáng)調(diào)，中國(guó)去年城鎮(zhèn)人口又增加了1800萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率又提高了1.04個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右……中國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長(zhǎng)期的。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。

我們因此有理由相信，2015年樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。世聯(lián)行對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究報(bào)告認(rèn)為，行業(yè)規(guī)模并不會(huì)急劇衰減，市場(chǎng)在探明需求的頂部以后，規(guī)�？偭繉⒉辉俑咚僭鲩L(zhǎng)，但預(yù)計(jì)在未來(lái)5——10年，依然會(huì)維持在一個(gè)比較穩(wěn)定的高位水平。

     新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷用“打水漂”來(lái)預(yù)判今年的調(diào)控政策，一方面政府發(fā)出穩(wěn)定住房消費(fèi)的號(hào)召，一方面“回歸以市場(chǎng)主導(dǎo)”的既定方針不能變，所以刺激政策不能一石激起千層浪，而是打水漂式的微刺激。

     打的什么“水漂”呢？歐陽(yáng)捷向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，從中央來(lái)看，時(shí)不時(shí)的定向和非定向式的貨幣政策會(huì)起到激蕩市場(chǎng)的作用，逐步擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)政策將為試點(diǎn)城鎮(zhèn)導(dǎo)入人口，通過(guò)鼓勵(lì)購(gòu)買商品房用于保障房等緩解市場(chǎng)庫(kù)存壓力，通過(guò)推出REITs幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕資金壓力等等。

    “總的來(lái)說(shuō)，中央政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長(zhǎng)線，2015年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)都是利好，重在鼓勵(lì)市場(chǎng)信心，稍解近渴，但不會(huì)對(duì)沖結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo) �！�

     不同于以往，隨著中央房地產(chǎn)調(diào)控政策權(quán)限“下放”到地方政府，中央對(duì)地方的政策干預(yù)已鮮有耳聞。歲末年初之際，地方政府已經(jīng)出臺(tái)許多救市的微刺激措施。可以預(yù)見，延續(xù)2014年態(tài)勢(shì)，2015年樓市在政策面將迎來(lái)全面“寬松潮”，貨幣環(huán)境也將趨于寬松。

市場(chǎng)面

    分層級(jí)發(fā)展明顯

    向以往爆發(fā)式的增長(zhǎng)告別，就會(huì)迎來(lái)需求快速萎縮和房?jī)r(jià)急劇下跌嗎？答案也是否定的。世聯(lián)行報(bào)告指出，根據(jù)根據(jù)UNdata（聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù)）對(duì)中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)及測(cè)算，2015-2020年，中國(guó)25-34歲的人口（即首置型購(gòu)房者集中的人群）將保持在2.4億左右，占總?cè)丝诒壤秊?17%。34-49歲的人口（即改善型購(gòu)房者集中的人群）在2015-2035年期間均達(dá)到3.1億以上，占總?cè)丝诘谋壤�保持�?3%的高位。這表明未來(lái)20年，中國(guó)房地產(chǎn)仍處于改善型置業(yè)高峰期。

    除了改善性住房需求進(jìn)入高峰期，還有城鎮(zhèn)化率提升、家庭規(guī)模小型化、棚改等因素影響，預(yù)測(cè)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量仍將在一定高位波動(dòng)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)2015年情況基本看好，認(rèn)為全年將探明底部，復(fù)蘇上行。易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，從目前市場(chǎng)走勢(shì)看，止跌反彈的跡象自然是明顯的，房?jī)r(jià)看漲預(yù)期繼續(xù)形成，貨幣層面逐漸寬松，所以包括成交量持續(xù)上升、價(jià)格繼續(xù)攀升的可能性是非常大的，部分重點(diǎn)城市更要警惕房?jī)r(jià)大漲的可能。

    中金公司報(bào)告預(yù)計(jì)，2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”，預(yù)計(jì)投資增速降速至8%，新開工面積同比下降10%，按揭貸款支持將有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)5%左右，銷售面積同比增速3%。對(duì)于房?jī)r(jià)，該公司預(yù)計(jì) 2015年 2季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在 5%以內(nèi)，全年整體較為平穩(wěn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵說(shuō)，2015年對(duì)于想買房的人來(lái)說(shuō)，也許比較值得期待。房地產(chǎn)整體處于調(diào)整期，購(gòu)房者的選擇面在2015年有所增加，價(jià)格不會(huì)大漲，有可能還會(huì)進(jìn)行一定的調(diào)整。可以不那么著急買，不像以前有了錢一定要買。

     不過(guò)，持看跌態(tài)度的也不少。摩根大通預(yù)測(cè)稱，2015年中國(guó)新房銷售將與2014年持平，全國(guó)房?jī)r(jià)將下降2%-3%。此外，房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步降溫，預(yù)計(jì)將下降至6%，這將繼續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并繼續(xù)影響鋼鐵、水泥和家具等相關(guān)行業(yè)的銷售收入和需求。

萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖認(rèn)為，今年整體的房?jī)r(jià)應(yīng)該相對(duì)趨穩(wěn)，略有下降，這是2015年普遍城市可能會(huì)出現(xiàn)的局面。

     不過(guò)，毫無(wú)疑問(wèn)的是，一線城市仍然普遍看漲。世聯(lián)行認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲、演繹資產(chǎn)的故事；二線城市分區(qū)域，有些城市會(huì)平穩(wěn)中上漲，是增量的故事；三線城市分化更為明顯，房?jī)r(jià)下跌的居多，也會(huì)有上漲的城市，是選擇的故事。全國(guó)商品房銷售金額超過(guò)2014年是大概率事件。

    “除了北京、上海這樣的一線城市外，其他城市沒(méi)有大幅上漲可能性，微調(diào)可能會(huì)有的。北京、上海房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

企業(yè)面

     白銀時(shí)代唯有轉(zhuǎn)型

      2014年，大量的非上市房企資金鏈緊繃，中小房企處在寒冬期。而上市房企也遭遇較大困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在滬深兩市144家房地產(chǎn)企業(yè)中，當(dāng)前有73家

      公布2014年業(yè)績(jī)報(bào)告。其中，36家實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，37家出現(xiàn)下滑，包括可能出現(xiàn)虧損的15家企業(yè)。

“未公布的企業(yè)業(yè)績(jī)可能更差。市場(chǎng)分化愈加嚴(yán)重，除部分規(guī)模房企外，整體很難維持過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的高增長(zhǎng)�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

      另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)間出現(xiàn)的一些新的變化也引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。始于深圳的佳兆業(yè)事件目前未有最終定論，同時(shí)并不意外未來(lái)仍將有房企卷入反腐浪潮。雖然是“燙手的山芋”，但融創(chuàng)依然愿意將佳兆業(yè)收入囊中，或算是收購(gòu)綠城失敗后的些許安慰。

歐陽(yáng)捷評(píng)論認(rèn)為，融綠、融佳事件說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)容量已見頂，證明高周轉(zhuǎn)與快擴(kuò)張仍是品牌房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。千億房企已取得市場(chǎng)份額的15%，

      價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)打響。未來(lái)房地產(chǎn)也將像家電行業(yè)一樣出清市場(chǎng)，中小房企如果沒(méi)有特色和品牌，將不可避免地出局。

      美國(guó)成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，房地產(chǎn)行業(yè)從成長(zhǎng)期走向成熟期的過(guò)程中，必然伴隨著企業(yè)之間的并購(gòu)整合。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從1997年21286 家，增長(zhǎng)至2013年91444 家，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 9.54%，未來(lái)實(shí)際并不需要如此多的企業(yè)存在。實(shí)際上，近年來(lái)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量明顯放緩，并購(gòu)案例在增加。

     據(jù)清科研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2013 年四季度行業(yè)并購(gòu)案例陡增至62例，2013年全年行業(yè)完成148起并購(gòu)交易，交易總額142.75億美元，同比增幅達(dá)265.7%。

     面對(duì)這些變化，身處白銀時(shí)代的房企，需要在運(yùn)營(yíng)、資本、產(chǎn)品和戰(zhàn)略等方面綜合考量�！按蠖�全與小而美注定是后白銀時(shí)代的剩者，其成功的標(biāo)志就是具有規(guī)范的法人治理、清晰的目標(biāo)戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模型、精細(xì)的管理體系、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、優(yōu)秀的人才結(jié)構(gòu)與企業(yè)文化，不符合此標(biāo)準(zhǔn)的房企一定走不出白銀時(shí)代�！睔W陽(yáng)捷總結(jié)。

     中金公司報(bào)告指出，進(jìn)入地產(chǎn)白銀時(shí)代，銷售規(guī)模見頂、利潤(rùn)率下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇之后，開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。房地產(chǎn)中長(zhǎng)期行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)空間有限，開發(fā)商應(yīng)回歸市場(chǎng)飽和度較低、未來(lái)仍具潛力的一二線城市。此外，龍頭開發(fā)商縱向一體化，未來(lái)三到五年將是產(chǎn)業(yè)并購(gòu)大發(fā)展大時(shí)代。

     事實(shí)上，部分房企早已開始積極探索更加多元化的轉(zhuǎn)型方向，布局多個(gè)領(lǐng)域發(fā)展。萬(wàn)科從提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變，開展商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。綠地通過(guò)智慧城市技術(shù)為商辦及住宅產(chǎn)品提供智能服務(wù)。

     恒大的轉(zhuǎn)型就更為明顯，業(yè)務(wù)涉及飲用水、農(nóng)牧業(yè)、能源、傳媒、娛樂(lè)、體育、美容整形等多個(gè)行業(yè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)干脆改變企業(yè)風(fēng)格，從以往的高冷范轉(zhuǎn)向年輕化，業(yè)務(wù)專注于商業(yè)地產(chǎn)與文化旅游地產(chǎn)的雙核心驅(qū)動(dòng)。

     任何行業(yè)都有起步、發(fā)展、成熟、衰退的階段，在經(jīng)歷瘋長(zhǎng)之后，我們都希望這個(gè)行業(yè)能夠慢慢步入成熟。接棒白銀時(shí)代，2015年被賦予轉(zhuǎn)型元年的期待，這不是由盛轉(zhuǎn)衰的終點(diǎn)，恰是更高層級(jí)發(fā)展的開始。