放開(kāi)限購(gòu)后，濟(jì)南房產(chǎn)交易大廳的網(wǎng)簽等業(yè)務(wù)辦理量有所上揚(yáng)。(資料照片)
“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，4年前的一紙“限購(gòu)令”，打擊了樓市投機(jī)者和過(guò)度投資者，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也在一定程度上遏制了建材、家居、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。這些產(chǎn)業(yè)在挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的行政調(diào)控下艱難掙扎，以“房地產(chǎn)業(yè)”為龍頭的產(chǎn)業(yè)鏈陷入寒冬�！跋拶�(gòu)令”的取消不僅是對(duì)樓市的“松綁”，更是對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“松綁”。經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的轉(zhuǎn)型調(diào)整，這些產(chǎn)業(yè)能否迎來(lái)新的春天?連日來(lái)，記者走訪(fǎng)了多個(gè)相關(guān)行業(yè)企業(yè)，探尋“限購(gòu)”取消之后整個(gè)住房產(chǎn)業(yè)鏈的動(dòng)向。
影響傳導(dǎo)周期長(zhǎng)家居行業(yè)很淡定
濟(jì)南樓市限購(gòu)令悄然取消,處在產(chǎn)業(yè)鏈上的家居建材業(yè)反應(yīng)卻較為淡定。
剛需并沒(méi)有完全釋放出來(lái)
近日，記者從濟(jì)南的幾大家居賣(mài)場(chǎng)了解到，限購(gòu)令取消以來(lái)，賣(mài)場(chǎng)客流量和平日并無(wú)太大區(qū)別,政策變化并未給家居建材行業(yè)帶來(lái)更多的人氣。
業(yè)內(nèi)人士表示，正常情況下，家居建材行業(yè)對(duì)樓市政策的變化反應(yīng)都會(huì)滯后一些，時(shí)間大約要半年以上，具體時(shí)長(zhǎng)要根據(jù)市場(chǎng)情況而定。
一家居賣(mài)場(chǎng)企劃部經(jīng)理說(shuō)，“限購(gòu)令雖然取消了，但是限貸還沒(méi)放開(kāi)，剛需并沒(méi)完全釋放出來(lái)，所以感覺(jué)暫時(shí)對(duì)樓市成交量的影響不大，而樓市成交量會(huì)直接影響到家居建材行業(yè)。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，限購(gòu)令的取消還是對(duì)家居建材行業(yè)的發(fā)展有一定促進(jìn)作用”。期房交易較多 刺激作用延后
外地來(lái)濟(jì)的譚先生，社保繳納還未滿(mǎn)一年，“限購(gòu)令取消前，我看好了一套二手房，現(xiàn)在可以出手了”。譚先生的經(jīng)歷有一定的代表性，買(mǎi)房自住，對(duì)家居裝修必然有一定需求。正如業(yè)內(nèi)人士分析：“限購(gòu)令的取消將引發(fā)兩種現(xiàn)象：一是剛需的釋放，這部分消費(fèi)者買(mǎi)房的目的是用于居住或是改善居住條件，他們對(duì)家居裝修有一定需求，但是作用的大小要根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況而定;二是投機(jī)行為的出現(xiàn)，這部分群體即便購(gòu)房也不會(huì)裝修。所以單純地從樓市成交量看取消限購(gòu)對(duì)家居建材行業(yè)的影響不是太客觀。
此外，大部分的購(gòu)房者還是以新建期房為主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，這些樓盤(pán)一般都是在2016年或2017年交房，所以說(shuō)即使限購(gòu)令取消對(duì)樓市的成交量有一定的刺激作用，但是反應(yīng)反映到家居建材行業(yè)或?qū)⒁?到3年以后。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“每年我們會(huì)根據(jù)自身的運(yùn)營(yíng)情況把握好自己的節(jié)奏，一般情況下沒(méi)有什么大的政策改變是不會(huì)有大調(diào)整的，這次限購(gòu)令的取消對(duì)我們來(lái)說(shuō)，當(dāng)前不會(huì)有太大的影響，但是對(duì)于以后的發(fā)展，會(huì)隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)具體的變化作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整”。
購(gòu)房松綁很“提氣”半年才知多“來(lái)電”
“絕對(duì)是政策利好!”
說(shuō)起濟(jì)南取消限購(gòu)，青島海信電器濟(jì)南分公司總經(jīng)理李學(xué)釗帶著笑意，向記者表明了看法。只是，他同時(shí)也認(rèn)為，家電業(yè)究竟能受益幾何，不僅要等大半年的時(shí)間落地，更要看限購(gòu)后房地產(chǎn)行業(yè)的走向。
“限購(gòu)取消肯定是個(gè)好事”
作為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)鏈條的重要一環(huán)，家電銷(xiāo)售受限購(gòu)影響，其實(shí)不難理解。一個(gè)較為典型的案例是，2013年下半年，節(jié)能補(bǔ)貼退出遇上房地產(chǎn)限購(gòu)，這不經(jīng)意的組合拳，讓北京的家電銷(xiāo)售一度出奇的冷淡。
李學(xué)釗被稱(chēng)為濟(jì)南家電圈的老大哥，從業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。在他看來(lái)，雖然家電銷(xiāo)售增加取決于很多因素，但利好的政策絕對(duì)是業(yè)界期盼的。
山東格力市場(chǎng)部部長(zhǎng)劉燕持同樣觀點(diǎn)，“限購(gòu)取消肯定是個(gè)好事，只有好處，沒(méi)有壞處”。傳導(dǎo)至家電業(yè)最快也要半年
記者連日來(lái)實(shí)地探訪(fǎng)了國(guó)美、蘇寧、三聯(lián)等多家賣(mài)場(chǎng)，以及幾個(gè)品牌的自營(yíng)門(mén)店，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，與房地產(chǎn)企業(yè)的快速反應(yīng)不同，記者沒(méi)有看到有針對(duì)性的促銷(xiāo)活動(dòng)，就連銷(xiāo)售人員與消費(fèi)者的對(duì)話(huà)，也幾乎很少涉及取消限購(gòu)的事情。
既然是利好，為何市場(chǎng)上看不到反應(yīng)?
采訪(fǎng)中記者發(fā)現(xiàn)，家電界的看法有一條十分一致——限購(gòu)取消是好消息，但即便真能帶動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，要傳導(dǎo)到家電的銷(xiāo)售終端，最快也需要半年時(shí)間。
對(duì)此，多個(gè)家電賣(mài)場(chǎng)的負(fù)責(zé)人較為一致的看法是:家電屬于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的末端產(chǎn)業(yè)，房子完成銷(xiāo)售后，家居行業(yè)才是第一關(guān)聯(lián)環(huán)節(jié)。濟(jì)南國(guó)美電器廣宣經(jīng)理?xiàng)顣暂x就告訴記者，取消限購(gòu)主要增加的是改善型購(gòu)房，這部分群體因?yàn)橐呀?jīng)有房在住，其完成購(gòu)房、裝修、購(gòu)買(mǎi)家電的中間時(shí)間更長(zhǎng)。
在泉城路的一家賣(mài)場(chǎng)，記者偶遇老家魯西、剛從北京跳槽到濟(jì)南的小張。由于沒(méi)了“繳納一年社�！钡南拗�，他剛剛選了一套小面積的現(xiàn)房，并欣喜地利用午休時(shí)間，帶女朋友“先看看家電找感覺(jué)”。這，或許是家電品牌們，最愿意看到的場(chǎng)景。
樓市反應(yīng)
“解禁”只是噱頭“漲價(jià)”只說(shuō)不做
取消限購(gòu)讓濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。雖然部分開(kāi)發(fā)商以“限購(gòu)取消將引發(fā)漲價(jià)”為由做足宣傳，但消費(fèi)者對(duì)限購(gòu)政策取消反應(yīng)不一，房產(chǎn)中介也在觀望市場(chǎng)變化。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然“漲價(jià)聲”此起彼伏，但截至目前，并未出現(xiàn)由取消限購(gòu)引發(fā)的實(shí)質(zhì)變化，房產(chǎn)價(jià)格和銷(xiāo)量也比較平穩(wěn)。
房產(chǎn)商大肆宣傳背后“很糾結(jié)”
7月12日，記者在西客站附近一處樓盤(pán)的售樓處看到，信息屏幕上滾動(dòng)播放媒體關(guān)于限購(gòu)解禁的報(bào)道，這似乎成為開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者的一道“招牌”。
限購(gòu)解禁成了部分樓盤(pán)的推銷(xiāo)新亮點(diǎn)，銷(xiāo)售人員希望以此政策吸引購(gòu)房者的更多的眼球。在記者收到的一條樓盤(pán)推銷(xiāo)短信中，在樓盤(pán)名稱(chēng)、戶(hù)型、價(jià)格、優(yōu)惠等內(nèi)容之前又加了一句：“空前利好，樓市解禁，百萬(wàn)剛需爆發(fā)房?jī)r(jià)飛漲在即!”不少市民反映，近期到樓盤(pán)咨詢(xún)購(gòu)房時(shí)經(jīng)常收到此類(lèi)推銷(xiāo)短信。
事實(shí)上，雖然借助“限購(gòu)取消”大肆宣傳，但目前并沒(méi)有真正醞釀漲價(jià)的樓盤(pán)，甚至并沒(méi)有漲價(jià)計(jì)劃，記者了解到，開(kāi)發(fā)商們一方面是考慮限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，一方面怕盲目提價(jià)后會(huì)損失客源。
消費(fèi)者對(duì)待政策態(tài)度“反差大”
記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)取消限購(gòu)的態(tài)度存在不小的差異。
李先生和妻子在濟(jì)南務(wù)工5年，眼看孩子到了上學(xué)年齡，考慮在濟(jì)南買(mǎi)房子，但是他卻無(wú)法提供社保證明，買(mǎi)房的事一再擱置。隨著限購(gòu)取消，他心頭的一件大事也落了地。
市民張先生名下已有兩套房產(chǎn)，眼看著孩子要上學(xué)，他想買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，但是根據(jù)相關(guān)政策，貸款兩次不能再貸款，他又沒(méi)有一次性付款的能力�！叭∠拶�(gòu)對(duì)我來(lái)說(shuō)一點(diǎn)作用都沒(méi)有，除非同時(shí)放寬限貸政策，否則只是為少數(shù)人取消了限購(gòu)�！�
大批在濟(jì)工作還未購(gòu)房的年輕人則認(rèn)為，限購(gòu)政策取消后，放寬了對(duì)外地人的限制，如果外地人購(gòu)房增多或引發(fā)換房熱潮，房?jī)r(jià)勢(shì)必又要大漲，所以他們并不希望限購(gòu)令被取消。
二手房?jī)r(jià)格平穩(wěn)存在“議價(jià)難”
14日，記者走訪(fǎng)多家房產(chǎn)中介了解到，限購(gòu)解禁至今將近一周內(nèi)，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)，值得一提的是，現(xiàn)在購(gòu)房比較難議價(jià)。
“現(xiàn)在買(mǎi)是最合適的，賣(mài)房者還沒(méi)開(kāi)始漲價(jià)，之后肯定會(huì)有所變化。”建設(shè)路一家名為聚隆房產(chǎn)的工作人員告訴記者，之前交易時(shí)房主便宜幾萬(wàn)元是比較正常的，現(xiàn)在賣(mài)房者雖然沒(méi)有在價(jià)格上明顯加價(jià)，但是基本不接受議價(jià)。
對(duì)于限購(gòu)對(duì)二手房是否帶來(lái)影響，房產(chǎn)中介均表示會(huì)有所影響但不會(huì)太大。
“限購(gòu)取消了，但限貸沒(méi)取消，很多人吃不消全額付款�！痹诮�(jīng)七路一家房產(chǎn)中介，工作人員稱(chēng)能一把付清房款且擁有三套房以上的剛需購(gòu)房者仍是少數(shù)。
調(diào)控方向
取消限購(gòu)將成為趨勢(shì)
取消限購(gòu)正成為全國(guó)上下關(guān)注的話(huà)題，取消限購(gòu)是否會(huì)成為主流趨勢(shì)?
“限購(gòu)”屬于臨時(shí)性調(diào)控政策，是針對(duì)高房?jī)r(jià)而出臺(tái)的。經(jīng)過(guò)4年時(shí)間，確實(shí)發(fā)揮了不小的作用。然而樓市的未來(lái)應(yīng)該是更加市場(chǎng)化，行政指令應(yīng)當(dāng)逐步退出市場(chǎng)。與此同時(shí)，要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化、長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制。
黨的十八大提出“讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題恰恰在于市場(chǎng)被扭曲，限購(gòu)政策本身就是行政指令，雖然能夠遏制部分投機(jī)需求但也損害了一些正常需求。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)講，限購(gòu)會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必行。限購(gòu)等行政化措施會(huì)逐步退出后，作為替代性的調(diào)控政策或調(diào)控機(jī)制，樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制應(yīng)該抓緊研究，并逐步推出，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到調(diào)節(jié)作用。
放開(kāi)限貸可能性不大
過(guò)去幾年間，樓市漲跌事實(shí)上越來(lái)越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房?jī)r(jià)一路走低，信貸寬松年份房?jī)r(jià)則高漲。限購(gòu)政策放開(kāi)后，濟(jì)南樓市限貸政策會(huì)不會(huì)放松?
記者在采訪(fǎng)中了解到，大部分銀行對(duì)房貸仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為放開(kāi)限貸政策的可能性不大。在濟(jì)南一家國(guó)有銀行工作多年的張先生表示，一方面銀行業(yè)自身貸款額度受限。另一方面，相較于其他貸款種類(lèi)，房貸的收益不高，銀行自身投放意愿也較低。房貸貸款期限長(zhǎng)、利率低，銀行在房貸上的收益微乎其微。而同樣一筆100萬(wàn)元的貸款，發(fā)放給小微企業(yè)，貸款利率在基準(zhǔn)利率上浮10%-30%，加上小微企業(yè)回款快、收益高，自然更受銀行青睞。另外，銀行自身有一套完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，不會(huì)涉足高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。從當(dāng)前的局面看，房屋銷(xiāo)售變緩，資金收回周期拉長(zhǎng)，房地產(chǎn)貸款變得“不那么安全了”，這正是多數(shù)銀行收緊房貸的原因。
限貸政策未松動(dòng)很多人被擋門(mén)外
限購(gòu)的大門(mén)悄然放開(kāi)，限貸政策卻絲毫沒(méi)有放松。記者從濟(jì)南多家銀行了解到，目前仍是實(shí)行“差異化”的信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。對(duì)于三套房仍是一律停貸。
貸款政策依然是“大門(mén)緊閉”
“目前還沒(méi)有接到貸款政策調(diào)整的通知，現(xiàn)在不能辦理第三套房貸。”面對(duì)記者的詢(xún)問(wèn)，中國(guó)銀行工作人員做出如此回答。農(nóng)業(yè)銀行工作人員也給出了類(lèi)似的答復(fù)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房貸利率，駐濟(jì)銀行信貸政策仍然較為緊張，多數(shù)銀行仍執(zhí)行首套房貸上浮5%，二套房貸上浮10%的政策，個(gè)別銀行甚至將二套房貸利率調(diào)高到基準(zhǔn)利率上浮20%，并對(duì)客戶(hù)有諸多要求。一家股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，他們銀行首套房的商貸利率要上浮10%。對(duì)一些信用記錄不好的客戶(hù)，要根據(jù)具體情況上浮10%到15%不等。
限貸才是影響購(gòu)房的關(guān)鍵因素
聽(tīng)說(shuō)限購(gòu)放開(kāi)了，市民王先生來(lái)到市區(qū)南部一處樓盤(pán)看房子，但到了售樓處王先生卻失望而歸。盡管此次限購(gòu)政策放開(kāi)了，但限貸政策還沒(méi)有任何變化。因?yàn)橥跸壬?gòu)買(mǎi)的是第三套房子，銀行目前一律停貸。王先生想賣(mài)掉一套房再買(mǎi)房，但咨詢(xún)后得知，目前限貸政策對(duì)套數(shù)認(rèn)定還包含貸款記錄，由于前兩套房子都貸過(guò)款，所以即使他賣(mài)一套房子依然無(wú)法貸款購(gòu)房。
記者在采訪(fǎng)中了解到，目前限貸政策沒(méi)有做出調(diào)整，這仍是影響購(gòu)房者買(mǎi)房的關(guān)鍵因素。按照當(dāng)前的信貸政策,二套房商貸首付比例六成,由于目前房?jī)r(jià)較高,一套房總價(jià)動(dòng)輒百萬(wàn)元,六成首付就有五六十萬(wàn)元,對(duì)不少購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)壓力不小。
有分析認(rèn)為，目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大氣候已經(jīng)形成。限購(gòu)全面放開(kāi)只是打開(kāi)了第一道大門(mén)，“限貸令”的存在仍一定程度上將部分購(gòu)買(mǎi)人群擋在門(mén)外。如果在信貸政策上加大扶持力度，推行支持自住和改善性購(gòu)房的信貸優(yōu)惠政策，對(duì)促進(jìn)成交將有更實(shí)質(zhì)的意義。
各方聲音
短期內(nèi)不會(huì)帶來(lái)投資投機(jī)的增長(zhǎng)
在談到取消限購(gòu)是否會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格上漲的問(wèn)題時(shí)，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗表示，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是綜合作用的結(jié)果，并不只有限購(gòu)一個(gè)原因。這種狀態(tài)下取消限購(gòu)不會(huì)有太大影響，取消以后也不會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售量和價(jià)格突然上漲的情況，李鐵崗表示，“只要房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在主要處于相對(duì)萎縮和下滑的狀態(tài)，取消限購(gòu)后就不會(huì)出現(xiàn)想象中的那種美好景象”。
限購(gòu)取消之后，會(huì)不會(huì)造成投資投機(jī)性購(gòu)房回彈呢?李鐵崗認(rèn)為，大部分的投資投機(jī)行為是以市場(chǎng)價(jià)格快速增長(zhǎng)為前提的，“現(xiàn)在的環(huán)境剛好是相反的，市場(chǎng)價(jià)格的上漲目前是缺乏一定動(dòng)力的，并面臨一定下降壓力”。取消限購(gòu)之后短期內(nèi)不會(huì)帶來(lái)投資與投機(jī)的增長(zhǎng)。
刺激改善性購(gòu)房需求吸引周邊城市買(mǎi)房人
對(duì)于濟(jì)南取消限購(gòu)，中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，限購(gòu)是抑制投機(jī)性需求的措施，持續(xù)的嚴(yán)重的供不應(yīng)求才會(huì)存在投機(jī)性需求。濟(jì)南現(xiàn)在是供大于求，因此沒(méi)有必要限購(gòu)。
“濟(jì)南這樣的老城，很多人已經(jīng)度過(guò)住房危機(jī)的時(shí)代，滿(mǎn)足了住房需求，現(xiàn)在成規(guī)模地進(jìn)入改善期。”整個(gè)中國(guó)都在這樣一個(gè)時(shí)期，產(chǎn)生的需求可以保證未來(lái)10到20年發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是全世界規(guī)模最大、增長(zhǎng)最快的市場(chǎng)。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌則認(rèn)為，濟(jì)南的限購(gòu)政策取消后，對(duì)改善性購(gòu)房需求將帶來(lái)刺激作用，甚至周邊有改善性需求的人，都會(huì)到濟(jì)南買(mǎi)房。
