省內調查個別城市從未用過

　　本地情況濟南市結余40多億

　　近日，住建廳、財政廳等五部門發(fā)布《山東省住宅專項維修資金管理辦法》，明確規(guī)定物業(yè)主管部門需開設維修資金專戶，用于管理維修資金、房屋賬戶增值收益等，業(yè)主可以隨物業(yè)費逐月補交、續(xù)交，此外，反對者占建筑面積三分之一以下且總人數(shù)在三分之一以下，物業(yè)就可以動用維修資金�！∮浾哧惥�

　　繳存：小區(qū)公共收益60%用于交維修資金

　　商品住宅的業(yè)主應當在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額繳存首期維修資金。截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位繳存首期維修資金。未交付首期維修資金的，建設單位不得向業(yè)主交付房屋，產權登記部門不予受理產權登記申請。

　　還未繳納維修基金的小區(qū)，經業(yè)主大會決議，業(yè)主可以選擇一次性補交、續(xù)交維修資金，或者隨物業(yè)費逐月補交、續(xù)交，物業(yè)服務企業(yè)或者其他機構應當配合，物業(yè)主管部門將把物業(yè)服務企業(yè)劃轉補交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

　　物業(yè)主管部門將在商業(yè)銀行開立維修資金專戶，下設房屋賬戶和公共賬戶，主要用于儲存業(yè)主、建設單位繳存的維修資金、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉入的其他資金、出售公有住房劃轉的維修資金以及房屋賬戶增值收益等，按照物業(yè)管理區(qū)域設總賬。

　　小區(qū)公共收益一直是業(yè)主比較關心的話題。按照《辦法》，公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經費后，其余部分用于繳存維修資金，具體繳存比例由業(yè)主大會決定，但不能低于總金額的60%。

　　使用：反對者少于三分之一　可動用維修資金

　　在之前的采訪中，記者經常聽見居民、物業(yè)公司反映維修資金使用程序繁瑣，導致明明有錢卻無法對小區(qū)設施進行維修、維護。根據山東省住建廳的公開數(shù)據，截止到2014年5月底，有個別城市的維修資金甚至從未使用過，2012年調查的165個需要維修的住宅項目中，只有9個成功直接申請到了維修資金。

　　此外，濟南市審計局曾公布濟南市2011年至2013年住宅專項維修資金審計調查結果，截至2013年底，濟南市住宅專項維修資金已累計結存432257.61萬元。

　　新頒布的《辦法》改變了使用維修資金表決方式，除了有利害關系的專有部分占建筑總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過外，還新增了異議表決，即根據業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，持不同意見的業(yè)主占建筑物總面積三分之一以下且總人數(shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　記者發(fā)現(xiàn)，2009年實施的《山東省住宅物業(yè)專項維修資金管理辦法》對緊急維修只是簡單的一句話，即“發(fā)生危及房屋安全等緊急情況”，并沒有明確緊急情況的定義，這造成緊急維修難以發(fā)揮緊急的作用。

　　剛剛公布的《辦法》將緊急維修的7種情況單獨列出，即物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；電梯故障或停運；消防系統(tǒng)故障；建筑外立面裝飾和公共高空構件嚴重脫落松動；玻璃幕墻炸裂；排水管道爆裂；其他可能造成人身安全事故的緊急情況。此次正式版本，再次增加“地下車庫雨水倒灌”一項。

　　監(jiān)管：維修資金結算不得采用現(xiàn)金支付

　　對于維修資金的監(jiān)管，《條例》也做了明確規(guī)定，物業(yè)主管部門應當通過公開招標的方式選定商業(yè)銀行，作為專戶管理機構，并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據。

　　為了保障維修基金在使用中的安全，《條例》規(guī)定，維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修、更新、改造工程費用的維修資金只能支付到單位賬戶中。此外，維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業(yè)主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交付、使用、增值收益和賬面余額查詢。

　　物業(yè)主管部門在保障維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

　　房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。房屋滅失的，業(yè)主繳納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業(yè)主。出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。