省內(nèi)調(diào)查個(gè)別城市從未用過(guò)

　　本地情況濟(jì)南市結(jié)余40多億

　　近日，住建廳、財(cái)政廳等五部門(mén)發(fā)布《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，明確規(guī)定物業(yè)主管部門(mén)需開(kāi)設(shè)維修資金專(zhuān)戶(hù)，用于管理維修資金、房屋賬戶(hù)增值收益等，業(yè)主可以隨物業(yè)費(fèi)逐月補(bǔ)交、續(xù)交，此外，反對(duì)者占建筑面積三分之一以下且總?cè)藬?shù)在三分之一以下，物業(yè)就可以動(dòng)用維修資金�！∮浾哧惥�

　　繳存：小區(qū)公共收益60%用于交維修資金

　　商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額繳存首期維修資金。截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位繳存首期維修資金。未交付首期維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)。

　　還未繳納維修基金的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主可以選擇一次性補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，或者隨物業(yè)費(fèi)逐月補(bǔ)交、續(xù)交，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合，物業(yè)主管部門(mén)將把物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃轉(zhuǎn)補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

　　物業(yè)主管部門(mén)將在商業(yè)銀行開(kāi)立維修資金專(zhuān)戶(hù)，下設(shè)房屋賬戶(hù)和公共賬戶(hù)，主要用于儲(chǔ)存業(yè)主、建設(shè)單位繳存的維修資金、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金、出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金以及房屋賬戶(hù)增值收益等，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬。

　　小區(qū)公共收益一直是業(yè)主比較關(guān)心的話題。按照《辦法》，公共收益扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于繳存維修資金，具體繳存比例由業(yè)主大會(huì)決定，但不能低于總金額的60%。

　　使用：反對(duì)者少于三分之一　可動(dòng)用維修資金

　　在之前的采訪中，記者經(jīng)常聽(tīng)見(jiàn)居民、物業(yè)公司反映維修資金使用程序繁瑣，導(dǎo)致明明有錢(qián)卻無(wú)法對(duì)小區(qū)設(shè)施進(jìn)行維修、維護(hù)。根據(jù)山東省住建廳的公開(kāi)數(shù)據(jù)，截止到2014年5月底，有個(gè)別城市的維修資金甚至從未使用過(guò)，2012年調(diào)查的165個(gè)需要維修的住宅項(xiàng)目中，只有9個(gè)成功直接申請(qǐng)到了維修資金。

　　此外，濟(jì)南市審計(jì)局曾公布濟(jì)南市2011年至2013年住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金審計(jì)調(diào)查結(jié)果，截至2013年底，濟(jì)南市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已累計(jì)結(jié)存432257.61萬(wàn)元。

　　新頒布的《辦法》改變了使用維修資金表決方式，除了有利害關(guān)系的專(zhuān)有部分占建筑總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過(guò)外，還新增了異議表決，即根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，持不同意見(jiàn)的業(yè)主占建筑物總面積三分之一以下且總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，2009年實(shí)施的《山東省住宅物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》對(duì)緊急維修只是簡(jiǎn)單的一句話，即“發(fā)生危及房屋安全等緊急情況”，并沒(méi)有明確緊急情況的定義，這造成緊急維修難以發(fā)揮緊急的作用。

　　剛剛公布的《辦法》將緊急維修的7種情況單獨(dú)列出，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；電梯故障或停運(yùn)；消防系統(tǒng)故障；建筑外立面裝飾和公共高空構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)；玻璃幕墻炸裂；排水管道爆裂；其他可能造成人身安全事故的緊急情況。此次正式版本，再次增加“地下車(chē)庫(kù)雨水倒灌”一項(xiàng)。

　　監(jiān)管：維修資金結(jié)算不得采用現(xiàn)金支付

　　對(duì)于維修資金的監(jiān)管，《條例》也做了明確規(guī)定，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選定商業(yè)銀行，作為專(zhuān)戶(hù)管理機(jī)構(gòu)，并把資金保值增值、管理高效等指標(biāo)列入招標(biāo)依據(jù)。

　　為了保障維修基金在使用中的安全，《條例》規(guī)定，維修資金賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修、更新、改造工程費(fèi)用的維修資金只能支付到單位賬戶(hù)中。此外，維修資金應(yīng)當(dāng)建立公示和查詢(xún)制度，接受業(yè)主對(duì)公共賬戶(hù)和房屋賬戶(hù)中維修資金交付、使用、增值收益和賬面余額查詢(xún)。

　　物業(yè)主管部門(mén)在保障維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債等，確保資金的安全和保值增值。

　　房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋賬戶(hù)中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)移。房屋滅失的，業(yè)主繳納的維修資金結(jié)余部分按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系返還相應(yīng)業(yè)主。出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。