日前,省住建廳、省工商局聯(lián)合發(fā)布新版房屋買賣合同示范文本,從11月1日起執(zhí)行。合同示范文本有5種,包括《山東省新建商品房買賣合同(預售版)》、《山東省新建商品房買賣合同(現(xiàn)售版)》、《山東省二手房買賣合同(經紀成交版)》、《山東省二手房買賣合同(自行成交版)》、《山東省房地產經紀服務合同》。

　　省住建廳、省工商局要求各地住建、房管部門和工商行政主管部門高度重視合同示范文本推行工作,積極倡導商品房、二手房交易當事人使用合同示范文本,要在網站提供合同示范文本鏈接,供交易當事人下載使用；住建、房管部門應在交易大廳醒目位置張貼告示,提示交易當事人使用合同示范文本,保證合法權益；同時,要推行房地產交易合同網上備案全覆蓋。

　　新版合同與老版比起來有何不同?記者以應用最廣、公眾關注度最高的《新建商品房買賣合同(預售版)》(以下簡稱《合同》)為例,梳理了新老版合同的一些不同之處,并采訪了省住建廳房產處相關負責人和山東豪才律師事務所主任周長鵬律師,請他們解析了新版合同對購房者的影響。

　　紙質合同

　　網簽之日才生效

　　《合同》將老版的“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”改為“本合同自雙方簽字或蓋章后,辦理完成商品房預售合同網上備案手續(xù)之日起生效”。現(xiàn)售版、二手房也是如此。

　　解析:網簽和資金監(jiān)管,是保護購房人權利的最重要手段。通過辦理商品房買賣合同網上備案,可以有效防止出現(xiàn)一房多賣、當事人權益縮水等情況發(fā)生,并能查明商品房是否存在抵押、擔保等情況。

　　目前,我省除極少數(shù)區(qū)縣外,新建商品房網簽基本已經實現(xiàn)了全覆蓋。但二手房網簽在我省各區(qū)縣的覆蓋率還不足一半,落后的市縣必須抓緊落實,盡早做到全覆蓋。

　　產權不能轉移

　　15日內退還全部房款

　　《合同》在“商品房基本狀況”條款新增“抵押情況”,開發(fā)商需填寫與該商品房有關的抵押情況為抵押、未抵押、抵押注銷,并說明抵押權人、債務履行期限等信息。在合同“附件三”中,開發(fā)商須提交抵押權人同意該商品房轉讓的證明及關于抵押的相關約定。

　　《合同》新增“房屋的房屋權利狀況承諾”條款,開發(fā)商須承諾對該商品房享有合法權利、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人、該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況。如該商品房權利狀況與上述情況不符,導致不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉移登記的,買受人有權解除合同,開發(fā)商須在15日內退還全部房款,造成損失的,由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。

　　解析:近年來,部分開發(fā)商將已經設定抵押權的商品房未經抵押人同意擅自出售給購房人,或對購房人隱瞞房屋抵押的事實。根據(jù)現(xiàn)行的擔保法律,在建工程可以拿來抵押融資,開發(fā)商完全可能這樣做。但購買者如買到已抵押的商品房,就無法辦理按揭貸款,無法取得產權證,還要承擔將來房子被銀行拍賣的風險。

　　《合同》對所售商品房的產權狀況進行了承諾,并對是否抵押情況進行了申明,促使開發(fā)商無法回避房屋的權屬狀態(tài)。規(guī)定約定了違約責任,有效地保護了購房者的利益。

　　學校沒配套

　　細化開發(fā)商違約責任

　　奔著學校買的房,住了好幾年還不見學校的影子,這樣的窩心事很多業(yè)主都遇到過�！逗贤�》規(guī)定了商品房相關設施設備交付條件及逾期處理方式:水電氣暖在約定交付日未達到交付條件的,出賣人按逾期交房承擔逾期交付責任；電話、電視、寬帶未按時達到交付使用條件的,按雙方約定的數(shù)額按日賠償違約金。對小區(qū)的學校、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生機構、車位、車庫、社區(qū)組織用房等公共服務及其他配套設施,開發(fā)商須逐項填寫何期限達到何程度,并逐項約定到時未達到承諾條件如何處理。

　　解析:對基礎設施及公共配套的條款,老版合同中全部篇幅都是空格讓雙方自行約定,但買受人對相應的項目往往缺乏了解,在合同簽訂時處于不利地位。新合同對相關內容做了細化,對違約的責任也針對不同情況做了詳細規(guī)定,這些都有利于保護購房人的利益。

　　質量不合格

　　購房者可拒收甚至解除合同

　　《合同》規(guī)定,辦理交付手續(xù)前,買受人有權對該商品房進行查驗,出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)服務合同作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。出賣人承諾該商品房地基基礎和主體結構合格,并符合國家及行業(yè)標準。經檢測不合格的,買受人有權解除合同。此外的其他質量問題,由開發(fā)商在約定時間內負責修復,并承擔修復費用,修復后再行交付。

　　解析:現(xiàn)實中交房過程極易產生糾紛,開發(fā)商往往為買受人查驗房屋質量和證明文件設置障礙。新合同文本細化了雙方合同義務,并明確了對存在質量問題的房屋買受人有權拒收甚至解除合同,有助于保護買受人的合法權益。

　　補充協(xié)議

　　開發(fā)商不能再“任性”

　　《合同》規(guī)定,對本合同中未約定或約定不明的內容,雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補充協(xié)議。補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任,或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的,仍以本合同為準。

　　解析:過去,雖然絕大多數(shù)開發(fā)商采用的是政府統(tǒng)一發(fā)布的示范文本,但有的開發(fā)商卻將合同正文的一些條款用筆劃去或空置不填,相反在合同末頁看似不起眼的“補充協(xié)議”中另立門戶,祭出一些不平等條款,有的甚至與示范文本背道而馳。新版《合同》限制了補充協(xié)議制定的條件,限制了開發(fā)商另行制定不合理條款。